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Interessante Urteile im Immobilienrecht

 

Grunderwerbsteuer: Auch für ein Mobilheim kann Zahlung fällig werden

Kauft eine Frau ein so genanntes Mobilheim, das seit 30 Jahren an ein und derselben Stelle auf einem Pachtgrundstück steht und sowohl am Stromnetz als auch an der Kanalisation angeschlossen ist, so muss sie dafür Grunderwerbsteuer zahlen. Das gelte auch dann, wenn das "Kleinwochenendhaus" eine Fahrgestellnummer hat und ursprünglich als mobiles Haus dienen sollte. Das Haus sei tatsächlich nur noch mit großem Aufwand und nicht ohne Risiko einer Zerstörung zu transportieren. Das Mobilheim ist ein "Gebäude auf fremden Boden". (FG Münster, 8 K 786/19)

 

Steuerrecht: Bei "freiwilligem" Immobilienverkauf helfen Makler nicht beim Steuern sparen

Verkauft ein Immobilienbesitzer eine vermietete Eigentumswohnung und kann er frei über den Verkaufserlös verfügen, so kann der Verkäufer die Kosten für den bei dem Deal eingesetzten Makler nicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. War der Eigentümer nicht "gezwungen", die Wohnung zu verkaufen, so können die Maklerkosten steuerlich nicht anerkannt werden. Das gelte auch dann, wenn er mit dem Erlös den Kredit für die Wohnung abgelöst hat. (BFH, IX R 22/18)

 

Eigentumswohnung: Gegen Geruch und Lärm darf sich der einzelne Eigentümer wehren

Eine Wohnungseigentümerin kann auch dann selbst gegen Lärm- und Geruchsbelästigung gegen den Verursacher vorgehen, wenn dieses Recht im Rahmen einer Eigentümerversammlung "vergemeinschaftet" wurde. Das gelte auch dann, wenn durch die Störungen zugleich das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt wird. In dem Fall vor dem Bundesgerichtshof ging es um einen Eigentümer, der seine Wohnung an so genannte Medizintouristen (überwiegend aus Saudi-Arabien) vermietet, die sich an einer (hier städtischen) Klinik in München behandeln ließen und nach Abschluss der Behandlung (das war manchmal nach ein paar Tagen der Fall, manchmal erst nach 6 Wochen) wieder abreisten. Durch die hohe Fluktuation und durch die ständigen Ein- und Auszüge gab es Sachbeschädigungen und Lärm sowie Geruchsbelästigungen durch die Verbreitung von Gerüchen von Weihrauch und ätherischen Ölen durch die Klimaanlage im ganzen Haus. (BGH, V ZR 295/16)

 

Grunderwerbsteuer: Auch eine "Erbbaurechtsverlängerung" kostet

Wird ein Erbbaurecht verlängert, so unterliegt dies als Rechtsgeschäft der Grunderwerbsteuer - nicht nur die (erstmalige) Bestellung eines solchen Erbbaurechts. Das hat das Niedersächsische Finanzgericht entschieden. Dabei bemisst sich die Höhe der Steuer grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung. Bei einer Verlängerung eines Erbbaurechts ist dieser Wert im Wesentlichen der zu zahlende Erbbauzins.
(Niedersächsisches FG, 7 K 75/19)

 

Maklerrecht: Eine automatische Vertragsverlängerung ist o.k., aber...

Hat eine Wohnungsbesitzerin mit einer Maklerin einen so genannten und auf sechs Monate befristeten Alleinauftrag für den Verkauf ihrer Wohnung abgeschlossen, so wird sie nicht unangemessen benachteiligt, wenn sich dieser Vertrag jeweils automatisch um drei Monate verlängert, wenn er nicht (hier mit einer Kündigungsfrist von 4 Wochen) beendet wird. Diese Vertragsgestaltung sei „grundsätzlich unbedenklich“, so der Bundesgerichtshof. Allerdings „verbarg“ sich der Hinweis auf die vierwöchige Kündigungsfrist in einer Anlage zum Vertrag und ist somit kein wirk-samer Vertragsbestandteil geworden, so dass sich der Makleralleinauftrag auch nicht verlängert habe. (Das war hier wichtig für die Wohnungsverkäuferin. Denn sie hatte nach Ablauf der ersten 6 Monate einen anderen Makler beauftragt, der erfolgreich war. Später verlangt der erste Vermittler dann Schadenersatz – vergeblich.) (BGH, I ZR 40/19)

 

Mietrecht: Kann der Vermieter nichts gegen den Lärm machen, darf der Mieter nicht mindern

Entsteht in der Nachbarschaft eines Mieters eine Baustelle, so darf der Mieter die Miete auch dann nicht zwingend mindern, wenn von der Baustelle erhebliche Lärmbelästigungen ausgehen. Kann der Vermieter selbst keine rechtlichen Schritte gegen den lärmenden Bauherrn unternehmen, so geht dieses Risiko der "Umfeldveränderung" nicht zu Lasten des Vermieters. (Hier forderte der Mieter vergeblich 10 % Mietminderung.) (BGH, VIII ZR 31/18)

 


 

Mietrecht: In Zeiten der Pandemie darf Räumungsfrist verlängert werden

Läuft eine Räumungsfrist gegen einen zur Räumung der Wohnung verurteilten Mieter während der Corona-Pandemie aus, so ist diese Frist "angemessen" zu verlängern, weil es erhebliche Einschränkungen bei der Beschaffung von Ersatzwohnraum gibt. Das Landgericht Berlin hält eine Verlängerung um mindestens drei Monate für Vermieter hinnehmbar. (LG Berlin, 67 S 16/20)

 

Widerrufsrecht: Entscheidend ist, ob ein Kauf- oder ein Werkvertrag vorliegt

Für die Abgrenzung von Kauf- und Werklieferungsverträgen einerseits und Werkverträgen andererseits ist maßgeblich, wo der Schwerpunkt der Leistung liegt. Liegt der Schwerpunk auf einem „Warenumsatz, so liegt ein Kauf- oder Werklieferungsvertrag vor. Geht es aber um in erster Linie um die Herstellung eines funktionstauglichen Werks, so ist von einem Werkvertrag auszugehen. In dem konkreten Fall vor dem Bundesgerichtshof (BGH) gab es Streit über das Widerrufsrecht für die Erstellung eines Senkrechtlifts an einem Gebäude. Der BGH stufte den Auftrag als Werkvertrag ein, weil der Schwerpunkt des Vertrages nicht in einem Warenumsatz, sondern in der Planung des Lifts und der „funktionstauglichen Einpassung entsprechend der Planung der für die Errichtung des Lifts zu liefernden Einzelteile an die Außenfassade des Wohnhauses“ lag. Der Auftraggeber konnte ihn nicht im Rahmen der 14-tägigen Widerrufsfrist zurückziehen.  (BGH, VII ZR 243/17)

 

Verwaltungsrecht: Für einen "Fehlalarm" zahlt der Hausbesitzer

Ist ein Ehepaar auf einer Reise und erhält es von der - mit dem Handy des Mannes gekoppelten - Alarmanlage am daheim leer stehenden Haus eine Meldung, so muss der Hausbesitzer den Polizeieinsatz bezahlen, der nach einem Gespräch zwischen Hausbesitzer und Polizeiinspektion stattfand, und sich herausstellt, dass es sich um einen "falschen Alarm" gehandelt hat. Finden die Beamten weder Einbruchs- oder Einbruchsversuchsspuren noch sonstige

Umstände, die den Alarm ausgelösten haben könnten (was der Herstellerfirma später auch nicht gelang), so muss der Hausbesitzer die Gebühr für den Einsatz (hier ging es um 170 €) zahlen. Das gelte auch dann, wenn die Polizei selbst vorgeschlagen hatte, das Haus aufzusuchen. Denn sein Anruf bei der Polizei habe schließlich den Zweck gehabt, um Schutz zu ersuchen. Es hat sich "das in der Alarmanlage begründete Risiko verwirklicht". (VG Koblenz, 3 K 1063/19)

 

 

Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser

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