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Interessante Urteile im Immobilienrecht
 

Mietrecht: Vor der Schlüsselrückgabe besser keine Mauern einreißen

Erklärt sich eine Mieterin dazu bereit, für die Zeit, in der ihre Wohnung umfassend renoviert werden soll, in eine Erdgeschosswohnung zu ziehen, so darf der Vermieter nicht eigenmächtig mit den Arbeiten in der Wohnung beginnen (lassen), wenn sich die Mieterin nach Besichtigung der Ersatzwohnung weigert, wegen erheblicher Mängel dort einzuziehen. Weil die Wohnung der Mieterin verschlossen war und sie die Schlüssel nicht herausgeben wollte, verschaffte sich der Vermieter Zugang, indem er eine Wand durchbrechen ließ. Innenwände und eine Deckenkonstruktion wurden entfernt. Die Mieterin konnte sich per einstweiliger Verfügung durchsetzen. Das Gericht erkannte sowohl eine verbotene Eigenmacht des Vermieters als auch eine Besitzstörung der Mieterin. Die Frau hat Anspruch auf Schadenersatz. (AG Köln, 222 C 84/20)

 

Werbungskosten: Ein Stellplatz gehört steuerlich nicht zur Unterkunft

Wer aus betrieblichen oder beruflichen Gründen einen weiteren Hausstand neben seiner Hauptwohnung unterhält, der kann die dadurch bedingten Mehrkosten als Betriebsausgaben vom steuerpflichtigen Einkommen abziehen. Dabei gilt für die Kosten der Unterkunft eine Grenze in Höhe von 1.000 Euro monatlich. Darunter fallen beispielweise die Anschaffungskosten für ein Fernsehgerät oder für einen privat genutzten Computer. Nicht in die Grenze von 1.000 Euro einzubeziehen sind Mieten für einen Kfz-Stellplatz oder für eine Garage am Ort des zweiten Hausstandes. Das Finanzgericht des Saarlandes hat entschieden, dass weder Stellplatz noch Garage steuerlich zur Unterkunft gehören. (FG des Saarlandes, 2 K 1251/17)

 

Grunderwerbsteuer: Trotz Kaufvertragsrückabwicklung kein Geld zurück

Gibt es über den Kauf einer Eigentumswohnung nach der Fertigstellung Streit zwischen Verkäufer und Käufer darüber, ob die Wohnung tatsächlich die angegebene Quadratmeterzahl aufweist, so kann der Käufer die bereits gezahlte Grunderwerbsteuer auch dann nicht zurückverlangen, wenn der Kaufvertrag im Rahmen eines Vergleichs rückabgewickelt wird. Zwar sieht das Gesetz vor, dass die Steuer erstattet werden muss, wenn innerhalb von zwei Jahren rückabgewickelt wird - oder auch noch nach Ablauf dieser Frist, wenn ein "schwerer und unbehebbarer Mangel" festgestellt wird. Hier waren die zwei Jahre verstrichen und der Mangel stellte sich letztlich - gutachterlich ermittelt - mit einer Abweichung in Höhe von lediglich knapp fünf Prozent als nicht erheblich heraus. (Erst ab einer Differenz in Höhe von 10 % ist von einer Erheblichkeit auszugehen.) (BFH, II R 4/18)

 

Verwaltungsrecht/Nachbarrecht: Geräusche vom Pflegeheim sind hinzunehmen

Nachbarn eines Pflegeheimes können nicht verlangen, dass eine erteilte Baugenehmigung für einen Anbau des Heimes wieder zurückgenommen wird, weil sie befürchten, dass sich die ohnehin schon vorhandene "Geräuschkulisse" durch die Bewohner der Einrichtung noch erweitere. Die Lebensäußerungen von Kranken und Behinderten seien hinzunehmen. Das gelte auch dann, wenn sie für die Nachbarn deutlich wahrgenommen werden können. Es handele sich dabei nicht um schädliche Umwelteinwirkungen.  (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 10 B 312/20)  

 

Mieterhöhung: Bleibt die Miete unterhalb des Üblichen, darf auch falsch gemessen werden

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Mieter auch dann an eine Mieterhöhung gebunden sind, wenn ihre Wohnung tatsächlich kleiner ist als vom Vermieter zugrunde gelegt. Die höhere Miete muss also weitergezahlt werden, obwohl sie mit einer falschen Rechengrundlage ermittelt worden ist. Das gelte jedenfalls solange sie unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete bleibt. In dem konkreten Fall war die Wohnung mit 114 Quadratmetern ausgewiesen, in Wahrheit war sie nur 102 Quadratmeter groß. Damit betrug die Differenz mehr als 10 Prozent, was einer Mieter-höhung eigentlich entgegensteht. Aber weil auch die „neue“ Miete unter Berücksichtigung der wahren Fläche unterhalb der in dem Wohnbereich üblichen Quadratmetermiete lag, musste sie weiterhin gezahlt werden. (Etwas anderes könne gelten, wenn die Mieterhöhung auf Grundlage einer zu hoch angesetzten Wohnfläche und einer Quadratmetermiete, die bereits der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, vereinbart werde.) (BGH, VIII ZR 234/18)

 

Mietrecht: Der Keller darf nicht einfach "doppelt" vermietet werden

Das Amtsgericht Brühl hat entschieden, dass einem Mieter eine Mietminderung zusteht, wenn sein mitgemieteter, allerdings nicht genutzter Keller, „doppelt vermietet“ wird. Auch kann der Mieter Auskunft darüber verlangen, ab welchem Zeitpunkt die Doppelvermietung stattfand, um die Höhe für die Minderung ermitteln zu können. In dem konkreten Fall hatte der Mieter mehr als ein halbes Jahr seinen Kellerraum nicht aufgesucht, bevor er bemerkte, dass das Schloss ausgetauscht worden war und seine Gegenstände nicht mehr dort standen. Die Vermieterin gab an, keine Auskunft erteilen zu können, da zwischenzeitlich die Hausverwaltung gewechselt hatte und die Unterlagen der ehemaligen Hausverwaltung nicht mehr zur Verfügung stehen würden. So einfach durfte sie es sich aber nicht machen. Sie hat „im Wege der verbotenen Eigenmacht und unter Verletzung ihrer Pflichten aus dem Mietverhältnis dem Mieter den Besitz an dem ihm zugewiesenen Kellerraum entzogen“. Sie ist dazu verpflichtet, Nachforschungen bei der ehemaligen Verwaltung anzustellen. (AG Brühl, 23 C 182/18)

 

Schönheitsreparaturen: Halbe-halbe bei unrenovierten Wohnungen

Zieht ein Mieter in eine nicht renovierte Wohnung und wurde die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht auf ihn übertragen, so kann er den Vermieter dazu verpflichten, diese Arbeiten durchzuführen. Das gelte jedenfalls dann, wenn inzwischen eine "wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes" eingetreten ist. Der Bundesgerichtshof hat aber auch entschieden, dass sich der Mieter an den Kosten dafür beteiligen muss. Denn die Renovierungsarbeiten führen schließlich dazu, dass sich der unrenovierte, aber vertragsgemäße, Zustand der Wohnung verbessert. Der Mieter habe die Hälfte der Kosten beisteuern müssen. (BGH, VIII ZR 163/18)

 

Betriebskosten: Dass die Grundsteuer dazugehört, ist inzwischen bekannt

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass aus dem Begriff „Betriebskosten“ auch in einem Gewerbemietvertrag ohne Erläuterung hervorgeht, dass alle in der Betriebskostenverordnung genannten Kostenarten gemeint sind. Aus diesem Grund sei die Umlage „sämtlicher Betriebskosten“ auf den gewerblichen Mieter „hinreichend bestimmt“. In dem konkreten Fall ging es um einen Vermieter eines Supermarktes, der die Grundsteuer als Betriebskosten abgerechnet hatte. Der Mieter weigerte sich zu zahlen - allerdings vergeblich. Der in der Klausel verwendete Begriff „Betriebskosten“ ist seit vielen Jahrzehnten durch Rechtsverordnung und später per Gesetz definiert. Und die Grundsteuer gehöre eindeutig dazu. (BGH, XII ZR 120/18)

Grunderwerbsteuer: Auch für ein Mobilheim kann Zahlung fällig werden

Kauft eine Frau ein so genanntes Mobilheim, das seit 30 Jahren an ein und derselben Stelle auf einem Pachtgrundstück steht und sowohl am Stromnetz als auch an der Kanalisation angeschlossen ist, so muss sie dafür Grunderwerbsteuer zahlen. Das gelte auch dann, wenn das "Kleinwochenendhaus" eine Fahrgestellnummer hat und ursprünglich als mobiles Haus dienen sollte. Das Haus sei tatsächlich nur noch mit großem Aufwand und nicht ohne Risiko einer Zerstörung zu transportieren. Das Mobilheim ist ein "Gebäude auf fremden Boden". (FG Münster, 8 K 786/19)

 

Steuerrecht: Bei "freiwilligem" Immobilienverkauf helfen Makler nicht beim Steuern sparen

Verkauft ein Immobilienbesitzer eine vermietete Eigentumswohnung und kann er frei über den Verkaufserlös verfügen, so kann der Verkäufer die Kosten für den bei dem Deal eingesetzten Makler nicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. War der Eigentümer nicht "gezwungen", die Wohnung zu verkaufen, so können die Maklerkosten steuerlich nicht anerkannt werden. Das gelte auch dann, wenn er mit dem Erlös den Kredit für die Wohnung abgelöst hat. (BFH, IX R 22/18)

 

Eigentumswohnung: Gegen Geruch und Lärm darf sich der einzelne Eigentümer wehren

Eine Wohnungseigentümerin kann auch dann selbst gegen Lärm- und Geruchsbelästigung gegen den Verursacher vorgehen, wenn dieses Recht im Rahmen einer Eigentümerversammlung "vergemeinschaftet" wurde. Das gelte auch dann, wenn durch die Störungen zugleich das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt wird. In dem Fall vor dem Bundesgerichtshof ging es um einen Eigentümer, der seine Wohnung an so genannte Medizintouristen (überwiegend aus Saudi-Arabien) vermietet, die sich an einer (hier städtischen) Klinik in München behandeln ließen und nach Abschluss der Behandlung (das war manchmal nach ein paar Tagen der Fall, manchmal erst nach 6 Wochen) wieder abreisten. Durch die hohe Fluktuation und durch die ständigen Ein- und Auszüge gab es Sachbeschädigungen und Lärm sowie Geruchsbelästigungen durch die Verbreitung von Gerüchen von Weihrauch und ätherischen Ölen durch die Klimaanlage im ganzen Haus. (BGH, V ZR 295/16)

 

Grunderwerbsteuer: Auch eine "Erbbaurechtsverlängerung" kostet

Wird ein Erbbaurecht verlängert, so unterliegt dies als Rechtsgeschäft der Grunderwerbsteuer - nicht nur die (erstmalige) Bestellung eines solchen Erbbaurechts. Das hat das Niedersächsische Finanzgericht entschieden. Dabei bemisst sich die Höhe der Steuer grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung. Bei einer Verlängerung eines Erbbaurechts ist dieser Wert im Wesentlichen der zu zahlende Erbbauzins.
(Niedersächsisches FG, 7 K 75/19)

 

Maklerrecht: Eine automatische Vertragsverlängerung ist o.k., aber...

Hat eine Wohnungsbesitzerin mit einer Maklerin einen so genannten und auf sechs Monate befristeten Alleinauftrag für den Verkauf ihrer Wohnung abgeschlossen, so wird sie nicht unangemessen benachteiligt, wenn sich dieser Vertrag jeweils automatisch um drei Monate verlängert, wenn er nicht (hier mit einer Kündigungsfrist von 4 Wochen) beendet wird. Diese Vertragsgestaltung sei „grundsätzlich unbedenklich“, so der Bundesgerichtshof. Allerdings „verbarg“ sich der Hinweis auf die vierwöchige Kündigungsfrist in einer Anlage zum Vertrag und ist somit kein wirk-samer Vertragsbestandteil geworden, so dass sich der Makleralleinauftrag auch nicht verlängert habe. (Das war hier wichtig für die Wohnungsverkäuferin. Denn sie hatte nach Ablauf der ersten 6 Monate einen anderen Makler beauftragt, der erfolgreich war. Später verlangt der erste Vermittler dann Schadenersatz – vergeblich.) (BGH, I ZR 40/19)

 

Mietrecht: Kann der Vermieter nichts gegen den Lärm machen, darf der Mieter nicht mindern

Entsteht in der Nachbarschaft eines Mieters eine Baustelle, so darf der Mieter die Miete auch dann nicht zwingend mindern, wenn von der Baustelle erhebliche Lärmbelästigungen ausgehen. Kann der Vermieter selbst keine rechtlichen Schritte gegen den lärmenden Bauherrn unternehmen, so geht dieses Risiko der "Umfeldveränderung" nicht zu Lasten des Vermieters. (Hier forderte der Mieter vergeblich 10 % Mietminderung.) (BGH, VIII ZR 31/18)

 

Mietrecht: In Zeiten der Pandemie darf Räumungsfrist verlängert werden

Läuft eine Räumungsfrist gegen einen zur Räumung der Wohnung verurteilten Mieter während der Corona-Pandemie aus, so ist diese Frist "angemessen" zu verlängern, weil es erhebliche Einschränkungen bei der Beschaffung von Ersatzwohnraum gibt. Das Landgericht Berlin hält eine Verlängerung um mindestens drei Monate für Vermieter hinnehmbar. (LG Berlin, 67 S 16/20)

 

Steuerrecht: Wer ein defektes Blockheizkraftwerk kauft, kann keine Steuern sparen

Erwirbt ein Vermieter ein gebrauchtes Blockheizkraftwerk (BHKW) und weiß er, dass es nicht funktionsfähig ist, so kann er - kommt ein Gutachter später zu dem Ergebnis, dass das BHKW gar nicht mehr in Gang gesetzt werden kann - die Abschreibung nicht als Verluste aus Vermietung steuerlich geltend machen. Er kann nicht argumentieren, dass er vorhatte, nach einer etwaigen Reparatur das Kraftwerk wirtschaftlich zu nutzen. (Hier hatte er auch die bereits laufenden Schadenersatzforderungen dem Vorbesitzer "abgekauft".) Das Finanzgericht Düsseldorf sah keine ernsthafte Einkünfte-Erzielungsabsicht.  (FG Düsseldorf, 13 K 3082/17)  

 

 

 

Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser

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