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Interessante Urteile im Immobilienrecht

 

Verwaltungsrecht: Medizintouristen stehlen der allgemeinen Bevölkerung Wohnraum

Die Vermietung einer Eigentumswohnung an so genannte Medizintouristen ist untersagt. Das hat das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen entschieden. Es liege eine unzulässige Zweckentfremdung einer Mietwohnung vor, wenn diese Wohnung an Angehörige von Personen für die Zeit vermietet wird, in der sich die Patienten in der Stadt medizinisch behandeln lassen. In dem konkreten Fall ging es um eine Wohnung, die regelmäßig für mehrere Monate an Personen aus dem arabischen Raum vermietet wurde. Die Behörde durfte diese ordnungswidrige Nutzung der Wohnung untersagen. Die Eigentumswohnung werde nicht zu Wohnzwecken vermietet. Es sei den Mietern nicht um das Wohnen in der Stadt gegangen, sondern um ein vorübergehendes Unterkommen im Rahmen und zum Zwecke einer medizinischen Behandlung. Dadurch werde der allgemeinen Bevölkerung unzulässigerweise Wohnraum genommen. (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 14 A 4304/19)

 

AfA: Hat sich die Abschreibung bis zum Verkauf nicht ausgewirkt, so bleibt's dabei

Auch für Immobilien im Ausland gilt grundsätzlich: Wer sie innerhalb von zehn Jahren nach Herstellung oder Anschaffung wieder verkauft, der realisiert damit ein privates Veräußerungsgeschäft (was nicht gilt, wenn die Immobilie selbst bewohnt wird). Als Gewinn oder Verlust aus einem Verkauf wird die Differenz zwischen dem Veräußerungspreis und den Herstellungs- beziehungsweise Anschaffungskosten sowie den Werbungskosten zugrunde gelegt, wobei die Abschreibungen für Abnutzung (AfA) diese Kosten mindern, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte abgezogen wurden. Gibt es jedoch mit dem Land, in dem die Immobilie steht, ein Doppelbesteuerungsabkommen (hier war das mit Großbritannien der Fall), so dass sich die Afa nicht auf die (inländische) Steuerbemessungsgrundlage ausgewirkt hatte, so darf sie dann auch bei einem Verkauf nicht einfließen. (BFH, VIII R 37/16)

 

Mietrecht: Auch "zugestellte" Wohnung darf nicht gekündigt werden

Auch wenn eine Mieterin die Wohnung derart zustellt, dass einzelne Räume nur noch beschränkt betreten werden können, ist das weder ein Grund für eine fristlose noch für eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages. Der Vermieter kann nicht argumentieren, er müsse nicht warten, bis die Wohnung vermüllt oder von Ungeziefer befallen ist. Er habe kein "berechtigtes Interesse" an einer Kündigung, so das Landgericht Münster, da - "mangels konkreter Gefahr für die Mietsache oder des Ausgehens von Belästigungen von ihr - keine Vertragspflichtverletzung durch den Mieter und auch keine vertragswidrige Nutzung vorliegt". In dem konkreten Fall hatte die Frau zwar eine "grenzwertige Ansammlung" von (Alt-)Papier, Textilien und Erinnerungsstücken angehäuft. Allerdings bewegte sich das noch im Rahmen des "Bewohnens" einer Mietwohnung. Das gelte insbesondere dann, wenn ein Sachverständigengutachter weder Schimmel noch andere Verunreinigungen entdecken konnte. (LG Münster, 1 S 53/20)

 

Mietrecht: Wenn aus Mietern Eigentümer werden, sind Maklerkosten keine "Kündigungsfolgeschäden"

Können Mieter grundsätzlich so genannte Kündigungsfolgeschäden gegenüber dem Vermieter geltend machen (hier ging es zum einen um eine ungerechtfertigte Kündigung wegen Eigenbedarfs und zum anderen um eine Vertragsverletzung des Vermieters, die den Mieter berechtigte, fristlos zu kündigen), so fallen darunter nicht Maklerkosten, die den ehemaligen Mietern für das Suchen (und Finden) von künftig bewohntem Eigentum entstanden sind. Denn die Mieter haben mithilfe des Maklers nicht nur ihren Besitzverlust an der bisherigen Wohnung ausgeglichen, sondern "im Vergleich zu ihrer bisherigen Stellung" eine andere (als Eigentümer) eingenommen. (In dem Fall der unrechtmäßigen Eigenbedarfskündigung ging es um rund 30.000 € Maklercourtage, in dem anderen um knapp 13.000 €.) (BGH, VIII ZR 238/18; VIII ZR 371/18)

 

Umsatzsteuer: Miete und Nebenkosten sind gleichermaßen zu behandeln

Zahlen die gewerblichen Mieter eines Gewerbeimmobilienvermieters die Mieten zuzüglich Umsatzsteuer, so ist davon auszugehen, dass auch die umlagefähigen Nebenkosten zuzüglich Umsatzsteuer zu leisten sind. Die Nebenkosten seien nicht nur durchlaufende Kosten, sondern sie seien "eigener Aufwand des Vermieters und deren Umlage Teil der Gesamtmiete". Die Gebrauchsüberlassung und die Nebenleistungen des Vermieters sind als eine - auch umsatzsteuerrechtlich - einheitliche Leistung an den Mieter anzusehen.  (BGH, XII ZR 6/20)

 

Erbschaftsteuer: Wer nach sieben Jahren abreißt und auszieht, muss bezahlen

Bleibt die Tochter nach dem Tod des Vaters in dem gemeinsam bewohnten Haus wohnen, so muss sie - erbt sie das Haus (als Alleinerbin) - dafür keine Erbschaftsteuer abführen. Das gilt jedenfalls dann (auch überlebende Ehepartner profitieren von diesem Steuerprivileg), wenn sie mindestens zehn Jahre in der Immobilie wohnen bleibt. Zieht die Tochter jedoch sieben Jahre nach dem Tod des Vaters aus, so kann das Finanzamt rückwirkend noch die Steuer erheben. Ihre Begründung, der Auszug sei "zwingend notwendig" geworden, weil das Haus unbewohnbar wurde und inzwischen auch abgerissen ist, zog nicht (weil sie die behaupteten Mängel nicht belegen konnte). Kann sie auch mit anderen Argumenten nicht punkten (unter anderem sprach sie von einem Hüftleiden, das ihr das Treppensteigen erschwert und von einer "Angststörung vor Operationen", so dass ihr dieses Leid auch nicht genommen werden könne), so muss sie die Steuer abführen.  (FG Düsseldorf, 4 K 3120/18 Erb)

 

Mietminderung: "Unregelmäßiger" Lärm bringt 10 Prozent

Auch wenn eine Mietwohnung einen "moderaten Preis" hat (hier zahlte die Mieterin knapp 5,00 € kalt pro Quadratmeter), muss die Bewohnerin es nicht hinnehmen, dass Mitmieter die Nachtruhe durch lautes Poltern und Herumtrampeln, durch Musik und durch Türen schlagen sowie durch Schreien und Streiten empfindlich stören. Der Vermieter kann nicht argumentieren, dass es nach einer pauschalen Stellungnahme der Hausverwaltung "keine besonderen Vorkommnisse im Zusammenhang mit Ruhestörung oder Störung der allgemeinen Ordnung" gegeben habe. Die Mieterin darf die Miete mindern (hier in Höhe von 10 %).  (AG Bergheim, 23 C 147/12)

 

Steuerrecht: Umwandlung in ein Bruchteilseigentum ist nicht immer schädlich

Heben Erben (hier ging es um zwei Schwestern, die von den Eltern erbten) die Erbengemeinschaft (zu der auch ein Hausgrundstück gehörte) auf und wandeln sie das Gesamteigentum in „Bruchteilseigentum“ um, damit anschließend eine der beiden den hälftigen Grundstücksanteil kaufen kann (hier zu einem Preis von etwas mehr als 30.000 €), so muss die Käuferin dafür keine Grunderwerbsteuer abführen. Das Finanzamt war der Auffassung, dass die Steuerbefreiung nur für den Erwerb des Bruchteilseigentums von der Erbengemeinschaft gelten könne - nicht für den gesondert zu beurteilenden Erwerb des Miteigentumsanteils von der Schwester. Das Gericht widersprach dem. Denn es sei tatsächlich kein Bruchteilseigentum an dem Grundstück gebildet worden. (Es gab hier keine Auflassung und keine Eintragung beider Schwestern ins Grundbuch. Die Käuferin wurde ohne Zwischenschritt ins Grundbuch eingetragen.) (FG Münster, 8 K 809/18)

 

Schenkungsteuer: Zins- und Tilgungsleistungen dürfen nicht abgezogen werden

Schenkt eine Frau ihrem Sohn ihren vermieteten Grundbesitz und behält sie sich ein lebenslängliches und unentgeltliches Nießbrauchsrecht vor, so darf der Mann zwar den Wert des Nießbrauchs von der Bemessungsgrundlage zur Berechnung der Schenkungsteuer abziehen (wodurch die Zahlung geringer ausfällt). Allerdings muss er die Zins- und Tilgungsleistungen, die weiterhin seine Mutter bezahlt, davon ausnehmen. Das gelte auch dann, wenn er diese Verbindlichkeiten "dinglich" übernommen hatte. Ist er aber weder rechtlich noch tatsächlich mit den Zahlungen belastet, so müssen sie bei der Ermittlung des Nießbrauchs unberücksichtigt bleiben. (FG Münster, 3 K 722/16)

 

Mietrecht: Vier Wochen Corona-Zwangsschließung reichen nicht für Zahlungsstopp

Hat ein Einzelhändler seinen Laden für knapp viereinhalb Wochen in der Corona-bedingten Lockdown-Phase schließen müssen, so hat er nicht das Recht, die Zahlungen für die Gewerbemiete einzustellen. Die behördliche Anordnung, dass das Geschäft wegen der Pandemie vorübergehend geschlossen werden musste, falle in den Risikobereich des Mieters. Es liege kein Mangel vor, für den der Vermieter zur Verantwortung hätte gezogen werden können. Auch könne der Mieter nicht verlangen, dass der Vermieter eine "Vertragsanpassung wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage" hätte vornehmen müssen. Dafür dauerte die Zwangsschließung nicht lange genug. (LG Heidelberg, 5 O 66/20)

 

Verwaltungsrecht/Nachbarrecht: Wärmepumpen dürfen Nachbarn "auf die Pelle rücken"

Das Verwaltungsgericht Mainz hat entschieden, dass Luftwärmepumpen nach dem Abstandsflächenrecht (hier in Rheinland-Pfalz) keinen vorgegebenen Abstand zur Grundstücksgrenze einhalten müssen. In dem konkreten Fall konnte sich ein Grundstücksbesitzer durchsetzen, der eine solche Pumpe in einer Entfernung von etwas weniger als zwei Metern zum Nachbargrundstück errichtet hatte und dem deswegen behördlich aufgetragen worden ist, die Pumpe so zu versetzen, dass ein Abstand von drei Metern zum Nachbarn eingehalten wird. Diese Auflage musste nicht erfüllt werden. Außerhalb von Gebäuden installierte Luftwärmepumpen unterfallen nicht den Abstandsflächenregelungen. Denn sie sind weder als Gebäude einzustufen, noch gehen von ihnen im Regelfall wegen der geringen Größe Beeinträchtigungen wie von Gebäuden aus. (VG Mainz, 3 K 750/19)

 

Mietrecht: Vor der Schlüsselrückgabe besser keine Mauern einreißen

Erklärt sich eine Mieterin dazu bereit, für die Zeit, in der ihre Wohnung umfassend renoviert werden soll, in eine Erdgeschosswohnung zu ziehen, so darf der Vermieter nicht eigenmächtig mit den Arbeiten in der Wohnung beginnen (lassen), wenn sich die Mieterin nach Besichtigung der Ersatzwohnung weigert, wegen erheblicher Mängel dort einzuziehen. Weil die Wohnung der Mieterin verschlossen war und sie die Schlüssel nicht herausgeben wollte, verschaffte sich der Vermieter Zugang, indem er eine Wand durchbrechen ließ. Innenwände und eine Deckenkonstruktion wurden entfernt. Die Mieterin konnte sich per einstweiliger Verfügung durchsetzen. Das Gericht erkannte sowohl eine verbotene Eigenmacht des Vermieters als auch eine Besitzstörung der Mieterin. Die Frau hat Anspruch auf Schadenersatz. (AG Köln, 222 C 84/20)

 

Werbungskosten: Ein Stellplatz gehört steuerlich nicht zur Unterkunft

Wer aus betrieblichen oder beruflichen Gründen einen weiteren Hausstand neben seiner Hauptwohnung unterhält, der kann die dadurch bedingten Mehrkosten als Betriebsausgaben vom steuerpflichtigen Einkommen abziehen. Dabei gilt für die Kosten der Unterkunft eine Grenze in Höhe von 1.000 Euro monatlich. Darunter fallen beispielweise die Anschaffungskosten für ein Fernsehgerät oder für einen privat genutzten Computer. Nicht in die Grenze von 1.000 Euro einzubeziehen sind Mieten für einen Kfz-Stellplatz oder für eine Garage am Ort des zweiten Hausstandes. Das Finanzgericht des Saarlandes hat entschieden, dass weder Stellplatz noch Garage steuerlich zur Unterkunft gehören. (FG des Saarlandes, 2 K 1251/17)

 

Grunderwerbsteuer: Trotz Kaufvertragsrückabwicklung kein Geld zurück

Gibt es über den Kauf einer Eigentumswohnung nach der Fertigstellung Streit zwischen Verkäufer und Käufer darüber, ob die Wohnung tatsächlich die angegebene Quadratmeterzahl aufweist, so kann der Käufer die bereits gezahlte Grunderwerbsteuer auch dann nicht zurückverlangen, wenn der Kaufvertrag im Rahmen eines Vergleichs rückabgewickelt wird. Zwar sieht das Gesetz vor, dass die Steuer erstattet werden muss, wenn innerhalb von zwei Jahren rückabgewickelt wird - oder auch noch nach Ablauf dieser Frist, wenn ein "schwerer und unbehebbarer Mangel" festgestellt wird. Hier waren die zwei Jahre verstrichen und der Mangel stellte sich letztlich - gutachterlich ermittelt - mit einer Abweichung in Höhe von lediglich knapp fünf Prozent als nicht erheblich heraus. (Erst ab einer Differenz in Höhe von 10 % ist von einer Erheblichkeit auszugehen.) (BFH, II R 4/18)

 

Verwaltungsrecht/Nachbarrecht: Geräusche vom Pflegeheim sind hinzunehmen

Nachbarn eines Pflegeheimes können nicht verlangen, dass eine erteilte Baugenehmigung für einen Anbau des Heimes wieder zurückgenommen wird, weil sie befürchten, dass sich die ohnehin schon vorhandene "Geräuschkulisse" durch die Bewohner der Einrichtung noch erweitere. Die Lebensäußerungen von Kranken und Behinderten seien hinzunehmen. Das gelte auch dann, wenn sie für die Nachbarn deutlich wahrgenommen werden können. Es handele sich dabei nicht um schädliche Umwelteinwirkungen.  (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 10 B 312/20)  

 

Mieterhöhung: Bleibt die Miete unterhalb des Üblichen, darf auch falsch gemessen werden

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Mieter auch dann an eine Mieterhöhung gebunden sind, wenn ihre Wohnung tatsächlich kleiner ist als vom Vermieter zugrunde gelegt. Die höhere Miete muss also weitergezahlt werden, obwohl sie mit einer falschen Rechengrundlage ermittelt worden ist. Das gelte jedenfalls solange sie unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete bleibt. In dem konkreten Fall war die Wohnung mit 114 Quadratmetern ausgewiesen, in Wahrheit war sie nur 102 Quadratmeter groß. Damit betrug die Differenz mehr als 10 Prozent, was einer Mieter-höhung eigentlich entgegensteht. Aber weil auch die „neue“ Miete unter Berücksichtigung der wahren Fläche unterhalb der in dem Wohnbereich üblichen Quadratmetermiete lag, musste sie weiterhin gezahlt werden. (Etwas anderes könne gelten, wenn die Mieterhöhung auf Grundlage einer zu hoch angesetzten Wohnfläche und einer Quadratmetermiete, die bereits der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, vereinbart werde.) (BGH, VIII ZR 234/18)

 

Mietrecht: Der Keller darf nicht einfach "doppelt" vermietet werden

Das Amtsgericht Brühl hat entschieden, dass einem Mieter eine Mietminderung zusteht, wenn sein mitgemieteter, allerdings nicht genutzter Keller, „doppelt vermietet“ wird. Auch kann der Mieter Auskunft darüber verlangen, ab welchem Zeitpunkt die Doppelvermietung stattfand, um die Höhe für die Minderung ermitteln zu können. In dem konkreten Fall hatte der Mieter mehr als ein halbes Jahr seinen Kellerraum nicht aufgesucht, bevor er bemerkte, dass das Schloss ausgetauscht worden war und seine Gegenstände nicht mehr dort standen. Die Vermieterin gab an, keine Auskunft erteilen zu können, da zwischenzeitlich die Hausverwaltung gewechselt hatte und die Unterlagen der ehemaligen Hausverwaltung nicht mehr zur Verfügung stehen würden. So einfach durfte sie es sich aber nicht machen. Sie hat „im Wege der verbotenen Eigenmacht und unter Verletzung ihrer Pflichten aus dem Mietverhältnis dem Mieter den Besitz an dem ihm zugewiesenen Kellerraum entzogen“. Sie ist dazu verpflichtet, Nachforschungen bei der ehemaligen Verwaltung anzustellen. (AG Brühl, 23 C 182/18)

 

Schönheitsreparaturen: Halbe-halbe bei unrenovierten Wohnungen

Zieht ein Mieter in eine nicht renovierte Wohnung und wurde die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht auf ihn übertragen, so kann er den Vermieter dazu verpflichten, diese Arbeiten durchzuführen. Das gelte jedenfalls dann, wenn inzwischen eine "wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes" eingetreten ist. Der Bundesgerichtshof hat aber auch entschieden, dass sich der Mieter an den Kosten dafür beteiligen muss. Denn die Renovierungsarbeiten führen schließlich dazu, dass sich der unrenovierte, aber vertragsgemäße, Zustand der Wohnung verbessert. Der Mieter habe die Hälfte der Kosten beisteuern müssen. (BGH, VIII ZR 163/18)

 

Betriebskosten: Dass die Grundsteuer dazugehört, ist inzwischen bekannt

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass aus dem Begriff „Betriebskosten“ auch in einem Gewerbemietvertrag ohne Erläuterung hervorgeht, dass alle in der Betriebskostenverordnung genannten Kostenarten gemeint sind. Aus diesem Grund sei die Umlage „sämtlicher Betriebskosten“ auf den gewerblichen Mieter „hinreichend bestimmt“. In dem konkreten Fall ging es um einen Vermieter eines Supermarktes, der die Grundsteuer als Betriebskosten abgerechnet hatte. Der Mieter weigerte sich zu zahlen - allerdings vergeblich. Der in der Klausel verwendete Begriff „Betriebskosten“ ist seit vielen Jahrzehnten durch Rechtsverordnung und später per Gesetz definiert. Und die Grundsteuer gehöre eindeutig dazu. (BGH, XII ZR 120/18)

Grunderwerbsteuer: Auch für ein Mobilheim kann Zahlung fällig werden

Kauft eine Frau ein so genanntes Mobilheim, das seit 30 Jahren an ein und derselben Stelle auf einem Pachtgrundstück steht und sowohl am Stromnetz als auch an der Kanalisation angeschlossen ist, so muss sie dafür Grunderwerbsteuer zahlen. Das gelte auch dann, wenn das "Kleinwochenendhaus" eine Fahrgestellnummer hat und ursprünglich als mobiles Haus dienen sollte. Das Haus sei tatsächlich nur noch mit großem Aufwand und nicht ohne Risiko einer Zerstörung zu transportieren. Das Mobilheim ist ein "Gebäude auf fremden Boden". (FG Münster, 8 K 786/19)

 

Steuerrecht: Bei "freiwilligem" Immobilienverkauf helfen Makler nicht beim Steuern sparen

Verkauft ein Immobilienbesitzer eine vermietete Eigentumswohnung und kann er frei über den Verkaufserlös verfügen, so kann der Verkäufer die Kosten für den bei dem Deal eingesetzten Makler nicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. War der Eigentümer nicht "gezwungen", die Wohnung zu verkaufen, so können die Maklerkosten steuerlich nicht anerkannt werden. Das gelte auch dann, wenn er mit dem Erlös den Kredit für die Wohnung abgelöst hat. (BFH, IX R 22/18)

 

Eigentumswohnung: Gegen Geruch und Lärm darf sich der einzelne Eigentümer wehren

Eine Wohnungseigentümerin kann auch dann selbst gegen Lärm- und Geruchsbelästigung gegen den Verursacher vorgehen, wenn dieses Recht im Rahmen einer Eigentümerversammlung "vergemeinschaftet" wurde. Das gelte auch dann, wenn durch die Störungen zugleich das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt wird. In dem Fall vor dem Bundesgerichtshof ging es um einen Eigentümer, der seine Wohnung an so genannte Medizintouristen (überwiegend aus Saudi-Arabien) vermietet, die sich an einer (hier städtischen) Klinik in München behandeln ließen und nach Abschluss der Behandlung (das war manchmal nach ein paar Tagen der Fall, manchmal erst nach 6 Wochen) wieder abreisten. Durch die hohe Fluktuation und durch die ständigen Ein- und Auszüge gab es Sachbeschädigungen und Lärm sowie Geruchsbelästigungen durch die Verbreitung von Gerüchen von Weihrauch und ätherischen Ölen durch die Klimaanlage im ganzen Haus. (BGH, V ZR 295/16)

 

Grunderwerbsteuer: Auch eine "Erbbaurechtsverlängerung" kostet

Wird ein Erbbaurecht verlängert, so unterliegt dies als Rechtsgeschäft der Grunderwerbsteuer - nicht nur die (erstmalige) Bestellung eines solchen Erbbaurechts. Das hat das Niedersächsische Finanzgericht entschieden. Dabei bemisst sich die Höhe der Steuer grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung. Bei einer Verlängerung eines Erbbaurechts ist dieser Wert im Wesentlichen der zu zahlende Erbbauzins.
(Niedersächsisches FG, 7 K 75/19)

 

Maklerrecht: Eine automatische Vertragsverlängerung ist o.k., aber...

Hat eine Wohnungsbesitzerin mit einer Maklerin einen so genannten und auf sechs Monate befristeten Alleinauftrag für den Verkauf ihrer Wohnung abgeschlossen, so wird sie nicht unangemessen benachteiligt, wenn sich dieser Vertrag jeweils automatisch um drei Monate verlängert, wenn er nicht (hier mit einer Kündigungsfrist von 4 Wochen) beendet wird. Diese Vertragsgestaltung sei „grundsätzlich unbedenklich“, so der Bundesgerichtshof. Allerdings „verbarg“ sich der Hinweis auf die vierwöchige Kündigungsfrist in einer Anlage zum Vertrag und ist somit kein wirk-samer Vertragsbestandteil geworden, so dass sich der Makleralleinauftrag auch nicht verlängert habe. (Das war hier wichtig für die Wohnungsverkäuferin. Denn sie hatte nach Ablauf der ersten 6 Monate einen anderen Makler beauftragt, der erfolgreich war. Später verlangt der erste Vermittler dann Schadenersatz – vergeblich.) (BGH, I ZR 40/19)

 

 

 

Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser

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