Bundestagswahl 2025 – Die 10 Kernforderungen des IVD

12.12.2024

Bundestagswahl 2025: Bedarfsgerechten Wohnraum schaffen und erhalten – auf Sicht und darüber hinaus

Bauen, bauen, bauen ist wichtig, reicht jedoch allein nicht aus. Es braucht Gestaltungswillen, Mut und kreative Ansätze, um den Menschen Wohnraum anzubieten, der ihren Bedürfnissen gerecht wird – und das nicht nur finanziell. Ebenso sind neue Wege im Klimaschutz im Gebäudebereich unerlässlich.

Die vorgezogene Bundestagswahl 2025 bietet die Chance für einen Neustart in der Wohnungspolitik, die den aktuellen Herausforderungen gerecht wird. Seit dem Koalitionsvertrag der Regierungskoalition 2021 hat sich viel verändert. Die Wahlen eröffnen die Möglichkeit, alte Zöpfe abzuschneiden und mutige Reformen anzugehen. Ein „Weiter-so“ darf es – trotz einiger Erfolge – nicht geben.

Der Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen – Die Immobilienunternehmer e. V. appelliert an alle Parteien, die Immobilienwirtschaft nicht als Teil des Problems in der Wohnraumversorgung zu betrachten, sondern als Teil der Lösung. Ohne die Immobilienwirtschaft wird es nicht gehen. Damit die Branche ihre Potenziale entfalten kann, braucht sie jedoch mehr Handlungsfreiheit und stabile Rahmenbedingungen. Ständige Diskussionen über neue energetische Anforderungen – wie zuletzt durch das „Heizungsgesetz“ –, über das Mietrecht oder das öffentliche Bauplanungsrecht sind Gift für die Bereitschaft, sich im Mietwohnungsbau zu engagieren.

Die Kernforderungen und -vorschläge des IVD:

1. Mehr Wohneigentum ermöglichen

Deutschland braucht eine tragfähige Strategie, wie sie die Bürger wirtschaftlich unabhängig macht. Immobilieneigentum ist dabei ein wichtiger Baustein. Ob vermietet oder selbstgenutzt, spielt keine Rolle. Die beste Sozialbestimmung des Eigentums liegt darin, dass möglichst viele Bürger Eigentum haben, zumal bekannt ist, dass private Vermieter nicht in erster Linie renditeorientiert und -verpflichtet sind. Was ist daran falsch, wenn möglichst viele Menschen an der Wertentwicklung partizipieren können?! Eigentum ist überdies eine gute Altersvorsorge, was die Rentendiskussion entschärfen könnte. Um möglichst viele in Eigentum zu bringen, muss die Grunderwerbsteuerlast gesenkt werden. Die bisherige Eigentumsförderung, die immer auch hohe Klimaschutzanforderungen gestellt hat, hat sich im Gegensatz zum Baukindergeld nicht bewährt.

2. Bundesbauministerium mit Zuständigkeit für Neubau und Bestand

Wir brauchen ein starkes Bundesbauministerium, das mit der nötigen Kompetenz und finanziellen Mitteln ausgestattet ist. Zur Zuständigkeit müssen auch alle Maßnahmen gehören, die den Wohnungsbestand betreffen, inklusive Förderung. Die bisherige Trennung der Zuständigkeit zwischen Bau- und Wirtschaftsministerium hat sich nicht bewährt.

3. Runter von den Ansprüchen beim Bauen

Vor 20 Jahren wurde auch solide gebaut. Dennoch haben sich die Standards erhöht, was zu einer Verteuerung des Bauens geführt hat. Daher sollten die Komfortstandards abgesenkt und der energetische Mindeststandard EH 55 keinesfalls angehoben werden. Vielmehr sollte EH55 förderfähig werden. Die angefangene Diskussion um den Gebäudetyp e und insbesondere die zivilrechtliche Vereinbarung der anerkannten Regeln der Technik als Mindeststandard ist richtig. Der vorliegende Gesetzentwurf ist aber noch nicht ausgereift. Kaum ein Marktakteur würde von den vorgeschlagenen
Regelungen Gebrauch machen. Der Gesetzentwurf bildet eine Diskussionsgrundlage, mehr aber nicht.

4. Hände weg vom Mietrecht

Wohnungspolitik ist mehr als Mietenpolitik. Die ständigen Diskussionen um das Mietrecht zerstören jede Investitionsbereitschaft. Sie sind Gift für ein Investitionsklima. Die Mietpreisbremse sollte nicht verlängert werden. Eine restriktive Mietenregulierung mit abgesenkten Kappungsgrenzen und Mietpreisbremse sollte grundsätzlich nur temporär angewendet werden und stets durch effektive Maßnahmen zur Schaffung von neuem Wohnraum ergänzt werden. Zu diesem Ergebnis ist auch kürzlich der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung gekommen (Pressemitteilung vom 13.11.24). Das Mietrecht sollte entschlackt werden. Ein Anfang könnte in der weitgehenden Abschaffung der mit dem GEG eingeführten Regelungen gemacht werden. Diese Regelungen braucht es in dieser Tiefe grundsätzlich nicht. Sie machen das Mietrecht nur komplizierter und nicht gerechter.

5. Fokussierung auf die Reduktion von Treibhausgasen

Regulierungen und Fördermaßnahmen zur Verbesserung des energetischen Zustands von Gebäuden sollten konsequent auf die Reduktion von Treibhausgasemissionen ausgerichtet werden. Es sollten klare Emissionsminderungsziele vorgegeben werden, anstatt starre, jeweils separate Maßnahmenkataloge für Gebäudeeffizienz, Beheizung und Eigenerzeugung erneuerbaren Stroms zu erstellen. So werden Kosteneffizienz, Flexibilität und Innovation ermöglicht. Das gesamte Gebäudeenergiegesetz, nicht nur die letzten Änderungen zur Beheizung von Gebäuden, sollte auf den Prüfstand gestellt und in seiner Methodik insoweit grundsätzlich angepasst werden. Vorrangig sind geringinvestive Maßnahmen anzuregen und zu fördern, die direkt und kosteneffizient CO₂-Emissionen senken. Sanierungen in größerem Maßstab sollten nur bei abgängigen Bauteilen erfolgen. Eine maßvolle Sanierung orientiert sich an der Lebensdauer der Bauteile und dem tatsächlichen Bedarf, vermeidet zusätzliche graue Emissionen und unnötige Kosten durch überzogene Effizienzmaßnahmen. Für die Beschleunigung der Dekarbonisierung der Wärmeversorgung ist eine Regulierung der Fernwärme durch die Netzagentur notwendig. Mit dieser können im Gegenzug die Wärmelieferverordnung und § 556c BGB entfallen.

6. Kein Sanierungszwang bei Bestandswohnimmobilien

Insgesamt sollte die EPBD zwar schnell umgesetzt werden, bei der Umsetzung in nationales Recht dürfen aber keine weiteren Auflagen und Anforderungen entstehen, die über die Forderungen der EPBD hinausgehen (sogenanntes „Gold-Plating“). Insbesondere muss genau darauf geachtet werden, dass Wohnimmobilien keinem Sanierungszwang unterworfen werden, weder unmittelbar noch mittelbar. Dies wurde in der EU unter dem Stichwort MEPS (Minimum Energy Performance Standards) diskutiert und in Bezug auf Wohngebäude abgelehnt. Auch die Vorgaben der EPBD zur Elektromobilitäts-Infrastruktur sollten nicht weiter ergänzt oder verschärft werden.

7. Bauplanungsrecht auf das Bauen ausrichten – Klimaschutz und soziale Resilienz zu dominant

Die Ideen des Bauturbos (§ 246e BauGB-E) und der Nachverdichtung (§§ 31, 34 BauGB-E) sind rasch umzusetzen. Das Bauplanungsrecht muss insgesamt mehr auf das Bauen als auf die soziale Gerechtigkeit ausgerichtet sein. Eine bevorzugte Behandlung bei der Vergabe von Grundstücken an gemeinnützige Player hat nichts mit dem Baurecht zu tun. Es kommt nicht auf die Rechtsform, sondern auf das Konzept an, welches soziale Elemente haben kann. Mit Erhaltungsgebieten wird ein hoher Preis gezahlt. Sie schränken nicht nur den Eigentümer ein, sondern verhindern sinnvolle Maßnahmen in den Klimaschutz und den altengerechten Umbau, was widersinnig ist, weil die Bewohner immer älter werden. Dieser Zielkonflikt muss aufgelöst werden. Eine Umwandlungsbeschränkung hat im Baurecht genauso wenig etwas zu suchen, wie ein kommunales Vorkaufsrecht, das ausgeübt werden soll, wenn der Käufer die Miete erhöhen könnte. Um den Mieter zu schützen, gibt es ausreichend Instrumente im Mietrecht.

8. Steuer- und finanzpolitische Anreize für Investoren, Bauherren und Bestandserwerber

Die Grunderwerbsteuer ist eines der größten Hemmnisse, die einem Erwerb von Immobilien entgegenstehen. Das gilt für gewerbliche und private Akteure gleichermaßen. Sie wurde in den vergangenen Jahren rund 30mal erhöht, aber nur ein einziges Mal wieder gesenkt. Egal, ob Freibetrag zugunsten von Familien/Erstkäufern oder generelle Absenkung, hier muss innerhalb der ersten 100 Tage einer Regierung etwas geschehen. Die Abschreibungsregelungen für den Wohnungsbau müssen zugunsten von Investitionen geändert werden. Das gilt auch für den anschaffungsnahen Herstellungsaufwand, der in der Gebäudeabschreibung zu berücksichtigen ist. Die Regelung in § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG steht energetischen Sanierungen im Weg und sollte daher gestrichen werden. Die Freibeträge bei der Erbschaftsteuer sind seit 2009 unverändert. Die Immobilienpreise sind dagegen enorm gestiegen. Das muss angeglichen werden. Bei der Grundsteuer deutet sich ein Chaos an. In vielen Bundesländern wurden bereits die Bescheide über den finalen Grundsteuerbetrag verschickt – mit erheblichen Anhebungen gegenüber dem bisherigen Betrag. Die Grundsteuer gehört auf den Prüfstand.

9. Geldwäscheprävention an nationale Gepflogenheiten anpassen

Die Immobilienwirtschaft wird von der organisierten Kriminalität missbraucht, entweder zur Geldwäsche oder zur Terrorismusfinanzierung. Das Geldwäschegesetz verpflichtet beispielsweise Immobilienmakler, bestimmte Pflichten zu erfüllen. Da diese auf das EU-Recht zurückgehen, sind diese für Deutschland häufig nicht passgenau, da der deutsche Immobilienmakler nicht an der eigentlichen Finanztransaktion beteiligt ist. Hierauf muss bei der Umsetzung aktuellen und den künftigen EU-Richtlinien geachtet werden. Auch die neue EU-Geldwäscheverordnung sollte nicht durch verschärfte Regelungen flankiert werden. Der Makler leistet professionell einen Beitrag zur Prävention von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung. Seine Verpflichtungen müssen aber verhältnismäßig sein.

10. Einführung eines Sachkundenachweises für Makler und Verwalter

Das Produkt Immobilie ist in den letzten Jahren komplizierter geworden, sei es durch die Anforderungen an Energieeffizienz, anspruchsvolle Finanzierungkonditionen oder rechtliche Einschränkungen. Deswegen haben die Kunden einen höheren Beratungsbedarf. Die Anzahl der Transaktionen, an denen ein Makler beteiligt ist, ist signifikant gestiegen. Dem höheren Beratungsbedarf und Ansprüchen müssen Makler und Verwalter trotz des enormen Haftungsrisikos gerecht werden. Es ist deswegen unerlässlich sicherzustellen, dass diese Berufsgruppen ein Mindestmaß an Sachkunde besitzt. Die Gewerbeordnung stellt, soweit es den Zugang zu diesen Berufen betrifft, keine Anforderungen. Die bisherige gesetzliche Weiterbildungsverpflichtung reicht nicht aus.

IVD-Präsident Dirk Wohltorf anlässlich der Spitzenrunde „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“

Anlässlich der heutigen Spitzenrunde des „Bündnisses bezahlbarer Wohnraum“ mit der Bundesbauministerin Klara Geywitz äußert sich der Immobilienverband Deutschland (IVD) zur Zukunft des Bündnisses.

Statement Dirk Wohltorf, Präsident des IVD:

„Als IVD haben wir ein Bündnis für Bauen und Wohnen nach Hamburger Vorbild seit langem gefordert, als Mitglied der Immobilienbank haben wir das Bündnis für bezahlbaren Wohnraum immer sehr engagiert unterstützt. Dass das Bündnis mit der heutigen Veranstaltung praktisch vorzeitig beendet wird, sollte nicht bedeuten, dass es endgültig begraben wird. Trotz der gravierenden Konstruktionsfehler, wie die Maßgabe der Einstimmigkeit, die die Bündnisarbeit von Anfang an durchkreuzt und blockiert haben, bleibt die Grundidee richtig, gemeinsam an Lösungen eines zentralen gesellschaftlichen Problems zu arbeiten.

Die neuen politischen Vorzeichen müssen aber für eine grundlegende Neukonzeption genutzt werden. Ein Bündnis für bezahlbaren Wohnraum kann nur erfolgreich sein, wenn es von denjenigen getragen wird, die tatsächlich an der Schaffung von Wohnraum arbeiten – also der Bau-, Immobilien- und Wohnungswirtschaft. Wenn aber weiterhin versucht wird, die Interessen aller gesellschaftlichen Stakeholder gleichgewichtet zu berücksichtigen, kann das Ergebnis kein Fortschritt sein, sondern eher Stillstand, wenn nicht sogar Rückschritt. Die zum Teil ideologischen Zielkonflikte innerhalb der Bündnisstruktur haben uns viel Zeit verlieren lassen.

Wir müssen deshalb mit dem im Bündnis bereits Erreichten zurück auf Start gehen und dabei den Ursprung der Bündnisidee wieder konsequent in den Fokus nehmen: Jede neu geschaffene Wohnung ist gut – solange sie bedarfsgerecht ist. Die Einteilung in ´gute´ neu gebaute Wohnungen und ´schlechte´ neu gebaute Wohnungen hat uns jedoch vom gemeinsamen Ziel abgelenkt. Wir brauchen Sozialwohnungen, wir brauchen freifinanzierte Mietwohnungen, wir brauchen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Wir brauchen große Wohnungen und kleine Wohnungen. Und diese Wohnungen und Häuser brauchen wir genau da, wo Arbeitsplätze sind – andernfalls wird von der Wohnkrise die gesamte Wirtschaft in Mitleidenschaft gezogen.“

Pressemitteilung vom 5. Dezember 2024

Mietpreisbremse gescheitert – dennoch Verlängerung geplant

Das Bundesministerium der Justiz hat einen Gesetzentwurf zur Verlängerung der Mietpreisbremse in die Ressortabstimmung eingebracht. Der Entwurf sieht vor, dass die Länder die Möglichkeit erhalten, die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2028 zu verlängern. Zudem werden künftig strengere Anforderungen an die Begründung einer entsprechenden Rechtsverordnung gestellt. Der Gesetzentwurf geht auf eine am 10. April 2024 getroffene Vereinbarung zwischen Bundeskanzler Olaf Scholz und Bundesjustizminister Marco Buschmann zurück.

Dazu Dr. Christian Osthus, Geschäftsführer des Immobilienverbandes IVD Bundesverband:

„Die Mietpreisbremse ist trotz der moderaten Verschärfungen verfassungswidrig. Das Bundesverfassungsgericht hat diese 2019, vier Jahre nach Inkrafttreten, nur gebilligt, weil sie örtlich und zeitlich befristet ist. Der Eingriff in die Eigentumsgarantie hat sich durch die lange Geltung von fast zehn Jahren potenziert. Zudem muss sich der Gesetzgeber fragen, ob die Mietpreisbremse überhaupt geeignet ist, den Zweck des Mieterschutzes zu erfüllen. Erstens: Durch die Mietpreisbremse entsteht keine einzige Wohnung. Es wären aber viele Wohnungen entstanden, wenn es die Mietpreisbremse nicht geben würde. Die Mietrechtsverschärfungen der letzten Jahre vergiften das ohnehin belastete Investitionsklima. Zweitens: Von der Mietpreisbremse profitieren diejenigen, die sich auch eine höhere Miete leisten könnten, weil sich Vermieter häufig für den solventeren Bewerber entscheiden. Drittens: Das Mietniveau ist aufgrund des knappen Angebots trotzdem überproportional gestiegen, so dass man sich die Frage stellen muss, ob die Mietpreisbremse nicht gescheitert ist, was ebenfalls eine verfassungsrechtliche Dimension hat. Die Mietpreisbremse sollte besser 2025 wie ursprünglich geplant auslaufen und alle Kraft in den Neubau investiert werden.

Die Idee der Verschärfung der Anforderungen an die Länder sollte auch im öffentlichen Baurecht übernommen werden. So gilt beispielsweise die Beschränkung der Umwandlung von Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen auch nur in angespannten Wohnungsmärkten (vgl. § 201a BauGB). Auch bei dieser Regelung, die 2021 nach dem Vorbild der Mietpreisbremse geschaffen wurde, sollten die Länder darlegen, was sie bisher geleistet haben, um eine ausreichende Versorgung herzustellen. Zudem sollte mit der Unart – im Mietrecht wie im öffentlichen Baurecht – Schluss sein, dass Stadtstaaten ihr gesamtes Stadtgebiet zu einer Mangellage erklären können. Dies könnte ganz einfach mit der aktuellen Baugesetzbuchnovelle korrigiert werden.“

Pressemitteilung vom 17. Oktober 2024

IVD reagiert auf den anhaltenden Rückgang bei den Baugenehmigungen

Wohltorf: „Der Bundeskanzler sollte den Wohn-Gipfel vorziehen“

Die Genehmigungen im Wohnungsbau sind im Juli im Jahresvergleich um minus 19,2 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat eingebrochen, wie das Statistische Bundesamt (Destatis) heute mitteilt. Damit gab es seit über zwei Jahren keinen Monat mehr, in dem dieser Abwärtstrend nicht anhielt. Einen besonders starken Rückgang meldet Destatis erneut bei den Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser, die im Vergleich zum Vorjahreszeitraum von Januar bis Juli 2024 einen Einbruch um minus 28,4 Prozent verzeichneten.

Dirk Wohltorf, Präsident des Immobilienverband Deutschland, sagt dazu:

„Bringt die Regierungskoalition ein Jahr vor der nächsten regulären Bundestagswahl noch die Kraft und den Willen auf, das Ruder herumzureißen und die Trendwende im Wohnungsbau zu bewirken? Es fehlt an einem klaren Signal des Kanzlers. Ein solches Signal könnte sein, den erst für den 6. Dezember in Hamburg angekündigten Wohn-Gipfel des Bündnisses bezahlbarer Wohnraum vorziehen. Hier müssen dann die Vorschläge aus der Immobilienwirtschaft besprochen werden, wie privates Kapital für den Wohnungsbau gewonnen werden kann. Monatlich brechen die Baugenehmigungszahlen weiter ein, da haben wir keine Zeit bis zum Nikolaustag. Die Krise ist jetzt da. Im Vergleich zum Aktionismus, den die Klima-Krise in weiten Teilen der Politik ausgelöst hatte, tritt die Bundesregierung bei der Bekämpfung der Wohn-Krise weitgehend auf der Stelle. Bundeskanzler Olaf Scholz muss jetzt handeln, damit aus der Ampel kein Stopp-Schild wird.“

Pressemitteilung vom 18. September 2024