Mietpreisbremse gescheitert – dennoch Verlängerung geplant
Das Bundesministerium der Justiz hat einen Gesetzentwurf zur Verlängerung der Mietpreisbremse in die Ressortabstimmung eingebracht. Der Entwurf sieht vor, dass die Länder die Möglichkeit erhalten, die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2028 zu verlängern. Zudem werden künftig strengere Anforderungen an die Begründung einer entsprechenden Rechtsverordnung gestellt. Der Gesetzentwurf geht auf eine am 10. April 2024 getroffene Vereinbarung zwischen Bundeskanzler Olaf Scholz und Bundesjustizminister Marco Buschmann zurück.
Dazu Dr. Christian Osthus, Geschäftsführer des Immobilienverbandes IVD Bundesverband:
„Die Mietpreisbremse ist trotz der moderaten Verschärfungen verfassungswidrig. Das Bundesverfassungsgericht hat diese 2019, vier Jahre nach Inkrafttreten, nur gebilligt, weil sie örtlich und zeitlich befristet ist. Der Eingriff in die Eigentumsgarantie hat sich durch die lange Geltung von fast zehn Jahren potenziert. Zudem muss sich der Gesetzgeber fragen, ob die Mietpreisbremse überhaupt geeignet ist, den Zweck des Mieterschutzes zu erfüllen. Erstens: Durch die Mietpreisbremse entsteht keine einzige Wohnung. Es wären aber viele Wohnungen entstanden, wenn es die Mietpreisbremse nicht geben würde. Die Mietrechtsverschärfungen der letzten Jahre vergiften das ohnehin belastete Investitionsklima. Zweitens: Von der Mietpreisbremse profitieren diejenigen, die sich auch eine höhere Miete leisten könnten, weil sich Vermieter häufig für den solventeren Bewerber entscheiden. Drittens: Das Mietniveau ist aufgrund des knappen Angebots trotzdem überproportional gestiegen, so dass man sich die Frage stellen muss, ob die Mietpreisbremse nicht gescheitert ist, was ebenfalls eine verfassungsrechtliche Dimension hat. Die Mietpreisbremse sollte besser 2025 wie ursprünglich geplant auslaufen und alle Kraft in den Neubau investiert werden.
Die Idee der Verschärfung der Anforderungen an die Länder sollte auch im öffentlichen Baurecht übernommen werden. So gilt beispielsweise die Beschränkung der Umwandlung von Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen auch nur in angespannten Wohnungsmärkten (vgl. § 201a BauGB). Auch bei dieser Regelung, die 2021 nach dem Vorbild der Mietpreisbremse geschaffen wurde, sollten die Länder darlegen, was sie bisher geleistet haben, um eine ausreichende Versorgung herzustellen. Zudem sollte mit der Unart – im Mietrecht wie im öffentlichen Baurecht – Schluss sein, dass Stadtstaaten ihr gesamtes Stadtgebiet zu einer Mangellage erklären können. Dies könnte ganz einfach mit der aktuellen Baugesetzbuchnovelle korrigiert werden.“
Pressemitteilung vom 17. Oktober 2024
IVD reagiert auf den anhaltenden Rückgang bei den Baugenehmigungen
Wohltorf: „Der Bundeskanzler sollte den Wohn-Gipfel vorziehen“
Die Genehmigungen im Wohnungsbau sind im Juli im Jahresvergleich um minus 19,2 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat eingebrochen, wie das Statistische Bundesamt (Destatis) heute mitteilt. Damit gab es seit über zwei Jahren keinen Monat mehr, in dem dieser Abwärtstrend nicht anhielt. Einen besonders starken Rückgang meldet Destatis erneut bei den Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser, die im Vergleich zum Vorjahreszeitraum von Januar bis Juli 2024 einen Einbruch um minus 28,4 Prozent verzeichneten.
Dirk Wohltorf, Präsident des Immobilienverband Deutschland, sagt dazu:
„Bringt die Regierungskoalition ein Jahr vor der nächsten regulären Bundestagswahl noch die Kraft und den Willen auf, das Ruder herumzureißen und die Trendwende im Wohnungsbau zu bewirken? Es fehlt an einem klaren Signal des Kanzlers. Ein solches Signal könnte sein, den erst für den 6. Dezember in Hamburg angekündigten Wohn-Gipfel des Bündnisses bezahlbarer Wohnraum vorziehen. Hier müssen dann die Vorschläge aus der Immobilienwirtschaft besprochen werden, wie privates Kapital für den Wohnungsbau gewonnen werden kann. Monatlich brechen die Baugenehmigungszahlen weiter ein, da haben wir keine Zeit bis zum Nikolaustag. Die Krise ist jetzt da. Im Vergleich zum Aktionismus, den die Klima-Krise in weiten Teilen der Politik ausgelöst hatte, tritt die Bundesregierung bei der Bekämpfung der Wohn-Krise weitgehend auf der Stelle. Bundeskanzler Olaf Scholz muss jetzt handeln, damit aus der Ampel kein Stopp-Schild wird.“
Pressemitteilung vom 18. September 2024
Baugenehmigungen weiter im Sinkflug
IVD-Präsident Wohltorf: „BauGB-Novelle zu verzagt“
„Die Bundesregierung tritt bei der Krisenbekämpfung im Wohnungsbau weitgehend auf der Stelle“, sagt der Präsident des Immobilienverband Deutschland IVD, Dirk Wohltorf. „Mal einen Schritt vor, dann wieder zwei zurück und eine Bewegung seitwärts – so kommt der Wohnungsbau nicht in Gang.“
Als Beispiel nennt Wohltorf die Novelle des Baugesetzbuchs, für die am heutigen Tag die Länder- und Verbände-Anhörung endet. Zeitgleich meldet heute das Statistische Bundesamt Destatis erneut einen starken Rückgang der Genehmigungen im Wohnungsbau. Die heute veröffentlichten Zahlen des Statistischen Bundesamts weisen für den Juni des Jahres im Vergleich zum Vorjahresmonat 19,0 Prozent weniger Genehmigungen aus.
„Der Entwurf der mit großen Hoffnungen erwarteten Novelle des Baugesetzbuches ist zu verzagt und damit symptomatisch für die Bau- und Wohnungspolitik der Bundesregierung, der es nicht gelingt, eine Trendwende herbeizuführen“, sagt der IVD-Präsident. So gebe es einerseits begrüßenswerte bau- und planungsrechtliche Erleichterungen in der Innenentwicklung. Kommunen könnten künftig einfacher von Bebauungsplänen abweichen, um verdichtetes Bauen auf privaten Wohngrundstücken zu ermöglichen. Andererseits würden im vorliegenden Gesetzentwurf neue Vorkaufsrechte eingeführt, die Umwandlungsbeschränkung verlängert und verschärft sowie neue Anforderungen an die Kommunen zur Bewältigung der Klimakrise geschaffen. Außerdem fehle im vorliegenden Gesetzentwurf die als Bau-Turbo angekündigte Sonderregelung für den Wohnungsbau (§ 246e BauGB).
„Die Koalition ist dringend aufgerufen, den Gesetzentwurf im parlamentarischen Verfahren auf den Kopf zu stellen und alle Maßnahmen, die nicht dem Neubau dienlich sind, rauszuschmeißen“, so Wohltorf. Für den 4. September ist der Kabinettsbeschluss geplant, bis zum Jahresende soll das Gesetz parlamentarisch beschlossen sein.
Pressemitteilung vom 16. August 2024
Ein beispielloser Niedergang des Wohnungsbaus
Im vergangenen Jahr sind die Baugenehmigungen für Häuser und Wohnungen um 26,6 Prozent eingebrochen. Besonders Ein- und Zweifamilienhäuser (-39,1 und -48,3 Prozent) werden laut Statistischem Bundesamt immer weniger gebaut. Eine Kehrtwende ist nicht ersichtlich. „Wie lange wollen der Kanzler und die Ministerpräsidenten der Länder diesem beispiellosen Niedergang des Wohnungsbaus eigentlich noch zusehen?“, kommentiert IVD-Präsident Dirk Wohltorf die katastrophale Jahresbilanz.
„In Deutschland leben so viele Menschen wie noch nie zuvor und gleichzeitig werden immer weniger Zuhause gebaut. Die Politik steht regelrecht erstarrt vor der sich verschärfenden Krise, blockiert sich gegenseitig und agiert dadurch weitgehend kraft- und machtlos. Bei allem Verständnis für die föderalen Strukturen, aber das ist unverantwortlich“, beschreibt Wohltorf das Dilemma aus Sicht der Immobilienwirtschaft.
„Weder ringt sich die Opposition dazu durch, mit einem schnellen Beschluss im Bundesrat die degressive AfA für den Wohnungsbau auf den Weg zu bringen, noch sind die Länder bis auf Thüringen dazu bereit, auf die Grunderwerbsteuer wenigstens für den Ersterwerb oder für Selbstnutzer etwas nachzulassen. Hinzu kommt, dass bereits beschlossene Förderprogramme durch die Überlastung bei der KfW verschleppt werden“, so Wohltorf. „Die Politik steckt mittlerweile in einer Kompetenz- und Bürokratie-Sackgasse fest. Um dem Bund die erforderlichen Entscheidungs- und Umsetzungskompetenzen für die Reanimierung des Wohnungsbaus einzuräumen, darf auch eine Föderalismus-Reform kein Tabu mehr sein.“
Was die überbordende Regulierung angeht, setzt die Immobilienwirtschaft große Erwartungen in Justizminister Dr. Marco Buschmann, der sich den Bürokratieabbau persönlich auf die Fahne geschrieben hat.
Pressemitteilung vom 26. Februar 2024
Immobilientransaktionsvolumen 2023
Nach dem Absturz scheint jetzt die Talsohle durchschritten
- Immobilien-Transaktionsvolumen 2023 bei 229,5 Milliarden Euro
- Im Gesamtjahr minus 30,3 Prozent gegenüber 2022
- Rückgang bei Investitionen seit dem zweiten Halbjahr 2023 gestoppt
In Deutschland wurden im vergangenen Jahr 229,5 Milliarden Euro in private und gewerbliche Immobilien investiert. Das sind 99,9 Milliarden Euro oder 30,3 Prozent weniger als in 2022. Im zweiten Halbjahr vergangenen Jahres stabilisierten sich die Investitionen in Immobilien jedoch. Zu diesem Ergebnis kommt eine Hochrechnung des Immobilienverband Deutschland (IVD) auf Grundlage der Daten des Bundesministeriums für Finanzen zum Grunderwerbssteueraufkommen.
„Der Rückgang des Transaktionsvolumens scheint gestoppt, eine Trendwende bei Investitionen in Immobilien ist absehbar“, sagt IVD-Präsident Dirk Wohltorf. Nach dem 30-prozentigen Einbruch des Transaktionsvolumens, der sowohl auf die rückläufigen Transaktionszahlen als auch auf die sinkenden Preise zurückzuführen sei, rechnet er im Laufe des Jahres mit einer leichten Belebung der Immobilienmärkte. „Noch hält die Europäische Zentralbank die Leitzinsen hoch, im Jahresverlauf erwarten wir leichte Zinssenkungen, die die potenziellen Käufer zurück in den Markt holen. Junge Familien interessieren sich wieder vermehrt für Kaufimmobilien, weil sie aufgrund der steigenden Mieten keine langfristige Perspektive für sich in einer Mietwohnung sehen. „Was es jetzt braucht, sind Impulse, die Kaufinteressenten bei der wichtigsten Investition ihres Lebens Mut machen. So sollte der Staat auf die Belastung von Käufern durch die Grunderwerbsteuer verzichten, wenn sie die Immobilie zur Selbstnutzung erwerben. Bis zu 6,5 Prozent „Strafsteuer“ für die wichtigste Säule der Altersversorgung ist einfach nicht zeitgemäß und muss abgeschafft werden.“
Rheinland-Pfalz und das Saarland legen gegen den Trend zu
Nach Bundesländern betrachtet, ist das Transaktionsvolumen besonders dort rückläufig, wo es 2022 überdurchschnittlich gestiegen war: in den mittel- und ostdeutschen Bundesländern. Gegen den Trend verzeichnen im vergangenen Jahr Rheinland-Pfalz und das Saarland Zuwächse.
Zur Ermittlungsmethode
Das Immobilientransaktionsvolumen beziehungsweise der Immobilienumsatz umfasst sämtliche private und gewerbliche Immobilientransaktionen, für die Grunderwerbsteuer zu entrichten sind. Da die überwiegende Zahl der Transaktionen – mit Ausnahme der Fälle, bei denen Erbschafts- und Schenkungssteuer anfallen sowie Share-Deals – dieser besonderen Umsatzsteuer unterliegen, ist diese Statistik ein probates Mittel, die jährlichen Immobilienumsätze zu erfassen.
Pressemitteilung vom 31. Januar 2024