Mieterhöhung: Bleibt die Miete unterhalb des Üblichen, darf auch falsch gemessen werden

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Mieter auch dann an eine Mieterhöhung gebunden sind, wenn ihre Wohnung tatsächlich kleiner ist als vom Vermieter zugrunde gelegt. Die höhere Miete muss also weitergezahlt werden, obwohl sie mit einer falschen Rechengrundlage ermittelt worden ist. Das gelte jedenfalls solange sie unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete bleibt. In dem konkreten Fall war die Wohnung mit 114 Quadratmetern ausgewiesen, in Wahrheit war sie nur 102 Quadratmeter groß. Damit betrug die Differenz mehr als 10 Prozent, was einer Mieter-höhung eigentlich entgegensteht. Aber weil auch die „neue“ Miete unter Berücksichtigung der wahren Fläche unterhalb der in dem Wohnbereich üblichen Quadratmetermiete lag, musste sie weiterhin gezahlt werden. (Etwas anderes könne gelten, wenn die Mieterhöhung auf Grundlage einer zu hoch angesetzten Wohnfläche und einer Quadratmetermiete, die bereits der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, vereinbart werde.) (BGH, VIII ZR 234/18)

Mietrecht: Der Keller darf nicht einfach "doppelt" vermietet werden

Das Amtsgericht Brühl hat entschieden, dass einem Mieter eine Mietminderung zusteht, wenn sein mitgemieteter, allerdings nicht genutzter Keller, „doppelt vermietet“ wird. Auch kann der Mieter Auskunft darüber verlangen, ab welchem Zeitpunkt die Doppelvermietung stattfand, um die Höhe für die Minderung ermitteln zu können. In dem konkreten Fall hatte der Mieter mehr als ein halbes Jahr seinen Kellerraum nicht aufgesucht, bevor er bemerkte, dass das Schloss ausgetauscht worden war und seine Gegenstände nicht mehr dort standen. Die Vermieterin gab an, keine Auskunft erteilen zu können, da zwischenzeitlich die Hausverwaltung gewechselt hatte und die Unterlagen der ehemaligen Hausverwaltung nicht mehr zur Verfügung stehen würden. So einfach durfte sie es sich aber nicht machen. Sie hat „im Wege der verbotenen Eigenmacht und unter Verletzung ihrer Pflichten aus dem Mietverhältnis dem Mieter den Besitz an dem ihm zugewiesenen Kellerraum entzogen“. Sie ist dazu verpflichtet, Nachforschungen bei der ehemaligen Verwaltung anzustellen. (AG Brühl, 23 C 182/18)

Schönheitsreparaturen: Halbe-halbe bei unrenovierten Wohnungen

Zieht ein Mieter in eine nicht renovierte Wohnung und wurde die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht auf ihn übertragen, so kann er den Vermieter dazu verpflichten, diese Arbeiten durchzuführen. Das gelte jedenfalls dann, wenn inzwischen eine "wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes" eingetreten ist. Der Bundesgerichtshof hat aber auch entschieden, dass sich der Mieter an den Kosten dafür beteiligen muss. Denn die Renovierungsarbeiten führen schließlich dazu, dass sich der unrenovierte, aber vertragsgemäße, Zustand der Wohnung verbessert. Der Mieter habe die Hälfte der Kosten beisteuern müssen. (BGH, VIII ZR 163/18)

Betriebskosten: Dass die Grundsteuer dazugehört, ist inzwischen bekannt

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass aus dem Begriff „Betriebskosten“ auch in einem Gewerbemietvertrag ohne Erläuterung hervorgeht, dass alle in der Betriebskostenverordnung genannten Kostenarten gemeint sind. Aus diesem Grund sei die Umlage „sämtlicher Betriebskosten“ auf den gewerblichen Mieter „hinreichend bestimmt“. In dem konkreten Fall ging es um einen Vermieter eines Supermarktes, der die Grundsteuer als Betriebskosten abgerechnet hatte. Der Mieter weigerte sich zu zahlen - allerdings vergeblich. Der in der Klausel verwendete Begriff „Betriebskosten“ ist seit vielen Jahrzehnten durch Rechtsverordnung und später per Gesetz definiert. Und die Grundsteuer gehöre eindeutig dazu. (BGH, XII ZR 120/18)