RECHT SO | Interessante Urteile im Immobilienrecht
Erbschaftsteuer: Wer nach sieben Jahren abreißt und auszieht, muss bezahlen
Bleibt die Tochter nach dem Tod des Vaters in dem gemeinsam bewohnten Haus wohnen, so muss sie - erbt sie das Haus (als Alleinerbin) - dafür keine Erbschaftsteuer abführen. Das gilt jedenfalls dann (auch überlebende Ehepartner profitieren von diesem Steuerprivileg), wenn sie mindestens zehn Jahre in der Immobilie wohnen bleibt. Zieht die Tochter jedoch sieben Jahre nach dem Tod des Vaters aus, so kann das Finanzamt rückwirkend noch die Steuer erheben. Ihre Begründung, der Auszug sei "zwingend notwendig" geworden, weil das Haus unbewohnbar wurde und inzwischen auch abgerissen ist, zog nicht (weil sie die behaupteten Mängel nicht belegen konnte). Kann sie auch mit anderen Argumenten nicht punkten (unter anderem sprach sie von einem Hüftleiden, das ihr das Treppensteigen erschwert und von einer "Angststörung vor Operationen", so dass ihr dieses Leid auch nicht genommen werden könne), so muss sie die Steuer abführen. (FG Düsseldorf, 4 K 3120/18 Erb)
Mietminderung: "Unregelmäßiger" Lärm bringt 10 Prozent
Auch wenn eine Mietwohnung einen "moderaten Preis" hat (hier zahlte die Mieterin knapp 5,00 € kalt pro Quadratmeter), muss die Bewohnerin es nicht hinnehmen, dass Mitmieter die Nachtruhe durch lautes Poltern und Herumtrampeln, durch Musik und durch Türen schlagen sowie durch Schreien und Streiten empfindlich stören. Der Vermieter kann nicht argumentieren, dass es nach einer pauschalen Stellungnahme der Hausverwaltung "keine besonderen Vorkommnisse im Zusammenhang mit Ruhestörung oder Störung der allgemeinen Ordnung" gegeben habe. Die Mieterin darf die Miete mindern (hier in Höhe von 10 %). (AG Bergheim, 23 C 147/12)
Steuerrecht: Umwandlung in ein Bruchteilseigentum ist nicht immer schädlich
Heben Erben (hier ging es um zwei Schwestern, die von den Eltern erbten) die Erbengemeinschaft (zu der auch ein Hausgrundstück gehörte) auf und wandeln sie das Gesamteigentum in „Bruchteilseigentum“ um, damit anschließend eine der beiden den hälftigen Grundstücksanteil kaufen kann (hier zu einem Preis von etwas mehr als 30.000 €), so muss die Käuferin dafür keine Grunderwerbsteuer abführen. Das Finanzamt war der Auffassung, dass die Steuerbefreiung nur für den Erwerb des Bruchteilseigentums von der Erbengemeinschaft gelten könne - nicht für den gesondert zu beurteilenden Erwerb des Miteigentumsanteils von der Schwester. Das Gericht widersprach dem. Denn es sei tatsächlich kein Bruchteilseigentum an dem Grundstück gebildet worden. (Es gab hier keine Auflassung und keine Eintragung beider Schwestern ins Grundbuch. Die Käuferin wurde ohne Zwischenschritt ins Grundbuch eingetragen.) (FG Münster, 8 K 809/18)
Schenkungsteuer: Zins- und Tilgungsleistungen dürfen nicht abgezogen werden
Schenkt eine Frau ihrem Sohn ihren vermieteten Grundbesitz und behält sie sich ein lebenslängliches und unentgeltliches Nießbrauchsrecht vor, so darf der Mann zwar den Wert des Nießbrauchs von der Bemessungsgrundlage zur Berechnung der Schenkungsteuer abziehen (wodurch die Zahlung geringer ausfällt). Allerdings muss er die Zins- und Tilgungsleistungen, die weiterhin seine Mutter bezahlt, davon ausnehmen. Das gelte auch dann, wenn er diese Verbindlichkeiten "dinglich" übernommen hatte. Ist er aber weder rechtlich noch tatsächlich mit den Zahlungen belastet, so müssen sie bei der Ermittlung des Nießbrauchs unberücksichtigt bleiben. (FG Münster, 3 K 722/16)
Mietrecht: Vier Wochen Corona-Zwangsschließung reichen nicht für Zahlungsstopp
Hat ein Einzelhändler seinen Laden für knapp viereinhalb Wochen in der Corona-bedingten Lockdown-Phase schließen müssen, so hat er nicht das Recht, die Zahlungen für die Gewerbemiete einzustellen. Die behördliche Anordnung, dass das Geschäft wegen der Pandemie vorübergehend geschlossen werden musste, falle in den Risikobereich des Mieters. Es liege kein Mangel vor, für den der Vermieter zur Verantwortung hätte gezogen werden können. Auch könne der Mieter nicht verlangen, dass der Vermieter eine "Vertragsanpassung wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage" hätte vornehmen müssen. Dafür dauerte die Zwangsschließung nicht lange genug. (LG Heidelberg, 5 O 66/20)