RECHT SO | Interessante Urteile im Immobilienrecht
Nachbarrecht: Verschattung einer Photovoltaikanlage ist hinzunehmen
Hält ein bauwilliger Nachbar eines Hausbesitzers die bauordnungsrechtlichen Abstände ein, so muss der Hausbesitzer es hinnehmen, wenn das geplante neue Gebäude (hier ging es um ein Zweifamilienhaus mit einer Doppelgarage) seine Photovoltaikanklage auf dem Dach „in den Schatten stellt“. Es liege keine Verletzung des Gebots der Rücksichtnahme vor, wenn eine „unzumutbare Verschattung“ nicht festgestellt werden könne, so das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen. „Werden die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen (…) gegenüber einem mit einer Photovoltaikanlage ausgerüsteten Gebäude eingehalten, sei eine vorhabenbedingte teilweise Verschattung der Anlage grundsätzlich nicht als Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot zu werten.“ (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 7 B 1616/20)
Verwaltungsrecht: Vegetarische Grundstückseigentümer dürfen Jagd verbieten lassen
Grundstückseigentümer können durchsetzen, dass auf ihren Grundstücken die Jagd verboten wird. Das gilt zumindest dann, wenn sie glaubhaft machen, als Vegetarier die Jagd und das Hetzen sowie das Töten von Tieren auf ihren Grundstücken aus ethischen Gründen abzulehnen. In dem konkreten Fall ging es um teilweise nicht zusammenhängende Grundstücke innerhalb eines gemeinschaftlichen Jagdbezirks, weshalb die Bewegungsjagd in dem Bezirk an sich nicht zum Erliegen kommt. Das sei auch Voraussetzung, da bei Vorkommnissen wie zum Beispiel ein Ausbruch der Schweinepest oder bei übermäßigen Wildschäden gejagt werden muss. (VG Koblenz, 1 K 251/20)
Eigenbedarfskündigung: Im ersten Schreiben müssen noch keine Details stehen
Kündigt ein Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs, so muss er im Kündigungsschreiben lediglich angeben, für welchen Angehörigen er die Wohnung benötigt und welches Interesse damit verbunden ist. Weitere Details muss das Schreiben nicht enthalten. In dem konkreten Fall ging es um eine 62 Quadratmeter große Wohnung, die der Eigentümer für seinen Sohn „freischaffen“ wollte, der einen größeren Wohnraumbedarf hatte und insbesondere für seine regelmäßigen Home-Office-Tätigkeiten ausreichend Platz benötigte. Der Mieter akzeptierte die Kündigung nicht, weil das Kündigungsschreiben nicht „detailliert“ genug gewesen sei. Der Bundesgerichtshof sah das anders. Das Kündigungsschreiben habe alle gesetzlich vorgeschriebenen Fakten enthalten. Mieter, die sich nicht als ausreichend geschützt ansehen, könnten in einem etwaigen Prozess dann vortragen, was an der Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht in Ordnung sei - und beweisen. (BGH, VIII ZR 346/19)
Gewerbemiete/Umsatzsteuer: Nur was "offen" ausgewiesen ist, darf auch abgezogen werden
Ist der Mieter einer gewerblichen Immobilie als Unternehmer vorsteuerabzugsberechtigt, so optieren Vermieter meist zur Umsatzsteuerpflicht. Für den Mieter hat das den Vorteil, dass er die Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen kann. Dafür ist allerdings Voraussetzung, dass eine "ordnungsgemäße Rechnung vorliegt, in der die zu zahlende Umsatzsteuer offen ausgewiesen ist". In dem konkreten Fall überwies der Mieter die Miete regelmäßig auf Grundlage des Mietvertrages in einer Summe, ohne dass der konkrete Umsatzsteuerbetrag an irgendeiner Stelle im Vertrag oder bei der Überweisung separat ausgewiesen wurde. Das Finanzamt musste den Vorsteuerabzug des Mieters nicht akzeptieren. Das gelte auch dann, wenn der Vermieter später eine "korrekte Dauerrechnung" mit allen erforderlichen Angaben erstellt und darin der Vermerk "rückwirkend ab Vertragsbeginn" zu finden ist. (FG Münster, 15 K 2680/18)
Werbungskosten: Auch bei vergünstigter Vermietung darf der Mietspiegel genommen werden
Wird eine Wohnung an einen Angehörigen vermietet, so kann der Vermieter die Werbungskosten für die Wohnung auch dann zu 100 Prozent geltend machen, wenn er "nur" mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete (Kaltmiete plus Betriebskosten, die umgelegt werden dürfen) nimmt. Für die Ermittlung der Miete wird meist der örtliche Mietspiegel hinzugezogen. Das dürfe auch dann gelten, wenn ein Mann eine Wohnung vergünstigt an seine Tochter und eine zweite an einen "Fremden" vermietet. In dem konkreten Fall vor dem Bundesfinanzhof ging es um zwei 57 Quadratmeter große Wohnungen eines Eigentümers. Eine Wohnung vermietet er für 300 Euro (+ 70 € Nebenkostenpauschale) an seine Tochter; die andere für 500 Euro (+ 78 € Nebenkostenpauschale) an einen Fremden. Trotz der daraus resultierenden "Mietquote" für die Angehörige von nur 64,01 Prozent, dürfen die abziehbaren Werbungskosten nicht beschnitten werden - vorausgesetzt, die Rechnung mit dem Mietspiegel ergibt mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete. (BFH, IX R 7/20)