RECHT SO | Interessante Urteile im Immobilienrecht
Grunderwerbsteuer: Nach vier Jahren ist der Zug abgefahren
Wird für den Kauf eines „umfangreichen Grundvermögens“ (hier ging es um eine Immobilie, die rund 50 Millionen Euro kostete) noch im selben Jahr ein Grundsteuerbescheid festgesetzt, so kann dieser auch nicht rückwirkend geändert werden, wenn es einen Vergleich mit dem Verkäufer gab, nach dem ein Teil des Kaufpreises zurückgezahlt werden musste (der Kaufpreis damit also rückwirkend gemindert wurde). Das gelte jedenfalls dann, wenn der Änderungsantrag erst mehr als vier Jahre nach dem Vergleich gestellt worden ist. Und das auch dann, wenn der Preis aufgrund des Vergleichs innerhalb von nur zwei Jahren nach dem Kaufvertrag herabgesetzt worden ist. Die vierjährige Festsetzungsfrist war abgelaufen. (BFH, II R 15/18)
Steuerrecht: Eine Kaserne ohne Wärme und Wasser ist "unbebaut"
Bei Grundstücken kommt es bei der Wertermittlung meist auf die Einheitswerte an, die sich aus dem Bewertungsgesetz ergeben, in dem insbesondere zwischen "bebauten" und "unbebauten" Grundstücken unterschieden wird. Diese Einordnung hat Einfluss auf die Höhe der zu leistenden Abgabe. In einem Fall vor dem Finanzgericht Münster ging es konkret um eine alte Kaserne, die von einem Mann zunächst ge- und kurze Zeit später wieder verkauft wurde. Der Investor ging für die Berechnung der Grund- und Gewerbesteuer davon aus, dass es sich um ein "unbebautes" Grundstück gehandelt hatte, weil Wasser- und Wärmeversorgung seit Stilllegung der Kaserne gekappt waren (was günstiger für ihn war). Das Finanzgericht gab ihm Recht. Zwar biete die Kaserne "unstrittig durch ihre räumliche Umschließung Schutz gegen äußere Einflüsse und gestatte den Aufenthalt von Menschen". Auch sei sie "fest mit dem Boden verbunden und standfest". Aber sie war wegen der fehlenden Wasser- und Wärmeversorgung nicht "bestimmungsgemäß nutzbar". (FG Münster, 3 K 1765/18)
Verwaltungsrecht: Medizintouristen stehlen der allgemeinen Bevölkerung Wohnraum
Die Vermietung einer Eigentumswohnung an so genannte Medizintouristen ist untersagt. Das hat das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen entschieden. Es liege eine unzulässige Zweckentfremdung einer Mietwohnung vor, wenn diese Wohnung an Angehörige von Personen für die Zeit vermietet wird, in der sich die Patienten in der Stadt medizinisch behandeln lassen. In dem konkreten Fall ging es um eine Wohnung, die regelmäßig für mehrere Monate an Personen aus dem arabischen Raum vermietet wurde. Die Behörde durfte diese ordnungswidrige Nutzung der Wohnung untersagen. Die Eigentumswohnung werde nicht zu Wohnzwecken vermietet. Es sei den Mietern nicht um das Wohnen in der Stadt gegangen, sondern um ein vorübergehendes Unterkommen im Rahmen und zum Zwecke einer medizinischen Behandlung. Dadurch werde der allgemeinen Bevölkerung unzulässigerweise Wohnraum genommen. (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 14 A 4304/19)
AfA: Hat sich die Abschreibung bis zum Verkauf nicht ausgewirkt, so bleibt's dabei
Auch für Immobilien im Ausland gilt grundsätzlich: Wer sie innerhalb von zehn Jahren nach Herstellung oder Anschaffung wieder verkauft, der realisiert damit ein privates Veräußerungsgeschäft (was nicht gilt, wenn die Immobilie selbst bewohnt wird). Als Gewinn oder Verlust aus einem Verkauf wird die Differenz zwischen dem Veräußerungspreis und den Herstellungs- beziehungsweise Anschaffungskosten sowie den Werbungskosten zugrunde gelegt, wobei die Abschreibungen für Abnutzung (AfA) diese Kosten mindern, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte abgezogen wurden. Gibt es jedoch mit dem Land, in dem die Immobilie steht, ein Doppelbesteuerungsabkommen (hier war das mit Großbritannien der Fall), so dass sich die Afa nicht auf die (inländische) Steuerbemessungsgrundlage ausgewirkt hatte, so darf sie dann auch bei einem Verkauf nicht einfließen. (BFH, VIII R 37/16)
Mietrecht: Auch "zugestellte" Wohnung darf nicht gekündigt werden
Auch wenn eine Mieterin die Wohnung derart zustellt, dass einzelne Räume nur noch beschränkt betreten werden können, ist das weder ein Grund für eine fristlose noch für eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages. Der Vermieter kann nicht argumentieren, er müsse nicht warten, bis die Wohnung vermüllt oder von Ungeziefer befallen ist. Er habe kein "berechtigtes Interesse" an einer Kündigung, so das Landgericht Münster, da - "mangels konkreter Gefahr für die Mietsache oder des Ausgehens von Belästigungen von ihr - keine Vertragspflichtverletzung durch den Mieter und auch keine vertragswidrige Nutzung vorliegt". In dem konkreten Fall hatte die Frau zwar eine "grenzwertige Ansammlung" von (Alt-)Papier, Textilien und Erinnerungsstücken angehäuft. Allerdings bewegte sich das noch im Rahmen des "Bewohnens" einer Mietwohnung. Das gelte insbesondere dann, wenn ein Sachverständigengutachter weder Schimmel noch andere Verunreinigungen entdecken konnte. (LG Münster, 1 S 53/20)