RECHT SO | Interessante Urteile im Immobilienrecht
Eigenbedarfskündigung: Im ersten Schreiben müssen noch keine Details stehen
Kündigt ein Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs, so muss er im Kündigungsschreiben lediglich angeben, für welchen Angehörigen er die Wohnung benötigt und welches Interesse damit verbunden ist. Weitere Details muss das Schreiben nicht enthalten. In dem konkreten Fall ging es um eine 62 Quadratmeter große Wohnung, die der Eigentümer für seinen Sohn „freischaffen“ wollte, der einen größeren Wohnraumbedarf hatte und insbesondere für seine regelmäßigen Home-Office-Tätigkeiten ausreichend Platz benötigte. Der Mieter akzeptierte die Kündigung nicht, weil das Kündigungsschreiben nicht „detailliert“ genug gewesen sei. Der Bundesgerichtshof sah das anders. Das Kündigungsschreiben habe alle gesetzlich vorgeschriebenen Fakten enthalten. Mieter, die sich nicht als ausreichend geschützt ansehen, könnten in einem etwaigen Prozess dann vortragen, was an der Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht in Ordnung sei - und beweisen. (BGH, VIII ZR 346/19)
Gewerbemiete/Umsatzsteuer: Nur was "offen" ausgewiesen ist, darf auch abgezogen werden
Ist der Mieter einer gewerblichen Immobilie als Unternehmer vorsteuerabzugsberechtigt, so optieren Vermieter meist zur Umsatzsteuerpflicht. Für den Mieter hat das den Vorteil, dass er die Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen kann. Dafür ist allerdings Voraussetzung, dass eine "ordnungsgemäße Rechnung vorliegt, in der die zu zahlende Umsatzsteuer offen ausgewiesen ist". In dem konkreten Fall überwies der Mieter die Miete regelmäßig auf Grundlage des Mietvertrages in einer Summe, ohne dass der konkrete Umsatzsteuerbetrag an irgendeiner Stelle im Vertrag oder bei der Überweisung separat ausgewiesen wurde. Das Finanzamt musste den Vorsteuerabzug des Mieters nicht akzeptieren. Das gelte auch dann, wenn der Vermieter später eine "korrekte Dauerrechnung" mit allen erforderlichen Angaben erstellt und darin der Vermerk "rückwirkend ab Vertragsbeginn" zu finden ist. (FG Münster, 15 K 2680/18)
Werbungskosten: Auch bei vergünstigter Vermietung darf der Mietspiegel genommen werden
Wird eine Wohnung an einen Angehörigen vermietet, so kann der Vermieter die Werbungskosten für die Wohnung auch dann zu 100 Prozent geltend machen, wenn er "nur" mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete (Kaltmiete plus Betriebskosten, die umgelegt werden dürfen) nimmt. Für die Ermittlung der Miete wird meist der örtliche Mietspiegel hinzugezogen. Das dürfe auch dann gelten, wenn ein Mann eine Wohnung vergünstigt an seine Tochter und eine zweite an einen "Fremden" vermietet. In dem konkreten Fall vor dem Bundesfinanzhof ging es um zwei 57 Quadratmeter große Wohnungen eines Eigentümers. Eine Wohnung vermietet er für 300 Euro (+ 70 € Nebenkostenpauschale) an seine Tochter; die andere für 500 Euro (+ 78 € Nebenkostenpauschale) an einen Fremden. Trotz der daraus resultierenden "Mietquote" für die Angehörige von nur 64,01 Prozent, dürfen die abziehbaren Werbungskosten nicht beschnitten werden - vorausgesetzt, die Rechnung mit dem Mietspiegel ergibt mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete. (BFH, IX R 7/20)
Eigentumswohnung: Der Schuldner darf auch namentlich erwähnt werden
Das Landgericht Oldenburg hat entschieden, dass der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage in dem Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung die Namen der Eigentümer nennen darf, die mit Zahlungen von Hausgeld in Rückstand sind. Das müsse nicht anonymisiert werden. Auch die Höhe des Rückstands dürfe erwähnt werden. Der Verwalter muss sich nicht darauf beschränken lassen, die Informationen nur auf etwaige Nachfrage in der Versammlung selbst bereitzuhalten. Das Gericht: „Denn um das Risiko einer gerichtlichen Inanspruchnahme eines säumigen Zahlers abschätzen zu können, ist es nicht nur erforderlich die Höhe des Rückstandes zu kennen, sondern auch die Person des Schuldners im Vorfeld zu wissen. Denn nur wenn auch die Personen bekannt ist, sind die Umstände des Einzelfalls bekannt und die Eigentümer können eine Entscheidung treffen, ob der rückständige Betrag eingeklagt oder gestundet werden soll“. (LG Oldenburg, 5 S 50/20)
Mietrecht: Eine mündliche Aufhebung muss bewiesen werden
Zieht eine Frau Mitte eines Monats in ein Seniorenheim und läuft ihr Mietvertrag mit dem Vermieter noch bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach dem Auszug, so muss sie auch für die beiden Folgemonate die Miete zahlen, in denen sie nicht mehr in der Wohnung lebt. Die Behauptung, sie habe mit dem Vermieter einen mündlichen Aufhebungsvertrag geschlossen, reiche nicht, um sich von der Zahlung zu befreien. Sie müsse einen solchen schon belegen können. Auch die Tatsache, dass der Vermieter bereits vor Ablauf der Mietzeit Handwerker zwecks Renovierungsarbeiten in die Wohnung ließ, ändere nichts an der Zahlungsverpflichtung. Belegt der Vermieter, dass er die Wohnung "jederzeit der Mieterin wieder zur Verfügung hätte stellen können", so hat er Anspruch auf die Mietzahlung. (LG Koblenz, 6 S 188/20)