RECHT SO | Interessante Urteile im Immobilienrecht
Eigentumswohnung: Pauschale jährliche Honorarerhöhung für den Verwalter ist unwirksam
In einem Verwaltervertrag für eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf eine pauschale jährliche Erhöhung der Vergütung (hier um 4 %) nicht vorgesehen sein. Eine solche Klausel sei unwirksam, so das Landgericht Frankfurt am Main. Das gelte jedenfalls dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft „auch aus Verbrauchern besteht“, so dass der Verwaltervertrag als Verbrauchervertrag angesehen werden müsse. Es liege eine unzulässige Preisklausel vor, da eine pauschale Preiserhöhung geregelt ist, ohne dass sichergestellt wird, dass im gleichen Umfang auch Preissteigerungen beim Verwalter eintreten. (LG Frankfurt am Main, 2-13 S 35/20)
Grunderwerbsteuer: Auch ein "Tauschgeschäft" kann Steuerpflicht nach sich ziehen
Werden Flurstücke zweier WEG-Gemeinschaften aufgelöst und in eine neue einheitliche Wohnungseigentümergemeinschaft überführt, so kann für diesen "Tauschvertrag" Grunderwerbsteuer fällig werden. Das könne selbst dann gelten, wenn es wirtschaftlich betrachtet zu keiner Änderung kommt und die jeweiligen Wohnungseigentumseinheiten im Eigentum der bisherigen Eigentümer verbleiben, sich jedoch herausstellt, dass es "keine unmittelbare gleichartige Zurechnung entsprechend den Aufteilungen im Wohneigentum" gegeben hatte. (FG Köln, 5 K 2704/18)
Grundsteuer: Für die Vermietung von Gewerbeimmobilien ist der Eigentümer zuständig
Die Eigentümerin einer Gewerbeimmobilie, die baurechtlich (bis auf die Hausmeisterwohnung) nur als Bürogebäude genutzt werden darf, kann keinen Erlass bei der Grundsteuer durchsetzen, wenn sie von acht Einheiten nur eine vermietet hat (für die sie eine Kaltmiete in Höhe von 600 € erhält). Zwar sei es grundsätzlich möglich, dass Vermieter solcher Objekte bei erheblichem Leerstand die Grundsteuer teilweise erlassen bekommen können. Das jedoch nur dann, wenn der Vermieter die Mindereinnahmen nicht zu vertreten hat. Hier stellte sich heraus, dass die Vermieterin sich nicht nachhaltig um eine Belegung bemüht hatte. Sie hatte es unter anderem unterlassen, das Gebäude, das eine "deutliche Prägung" als reines Wohnhaus aufwies, so umzubauen, dass es zur Büronutzung geeignet ist. Sie habe die Ursache für den Leerstand selbst zu verantworten. (VG Koblenz, 5 K 256/21)
Mieterhöhung: Ist der Mietspiegel einsehbar, so reicht das aus
Will ein Vermieter eine Mieterhöhung (hier in Höhe von 15 %) durchsetzen und stützt er sich dabei sowohl auf die ortsübliche Vergleichsmiete als auch auf den „qualifizierten Mietspiegel“, so muss er diesen Mietspiegel dem Erhöhungsschreiben nicht beifügen. Es reicht aus, wenn er darüber informiert, dass der Mietspiegel bei ihm eingesehen werden kann. Kann der Mieter auf diesem Weg prüfen, ob die Forderungen berechtigt sind, so reiche das aus. Auch die Tatsache, dass die Mietpreisspanne des Mietspiegels nicht dargestellt wurde, führe zu keinem anderen Ergebnis. (BGH, VIII ZR 167/20)
Erbschaftsteuer: Auf Immobilien in Kanada müssen nicht "100 Prozent" besteuert werden
Ein Erbe, der vermietete Immobilien in Kanada „vermacht bekommen hat“, muss es nicht hinnehmen, dass das Finanzamt für diese bei der Ermittlung der Erbschaftsteuer den vollen Wert „ansetzt“. Das gelte auch dann, so das Finanzgericht Köln, wenn nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz nur Mietwohngrundstücke mit 90 Prozent des „gemeinen Wertes“ besteuert werden, wenn sie in Deutschland, in der EU oder im Europäischen Wirtschaftsraum liegen. In dieser Ungleichbehandlung sei ein Verstoß gegen die „Kapitalverkehrsfreiheit“ zu sehen. (Der Europäische Gerichtshof wird endgültig entscheiden.) (FG Köln, 7 K 1333/19)