RECHT SO | Interessante Urteile im Immobilienrecht
AfA: Hat sich die Abschreibung bis zum Verkauf nicht ausgewirkt, so bleibt's dabei
Auch für Immobilien im Ausland gilt grundsätzlich: Wer sie innerhalb von zehn Jahren nach Herstellung oder Anschaffung wieder verkauft, der realisiert damit ein privates Veräußerungsgeschäft (was nicht gilt, wenn die Immobilie selbst bewohnt wird). Als Gewinn oder Verlust aus einem Verkauf wird die Differenz zwischen dem Veräußerungspreis und den Herstellungs- beziehungsweise Anschaffungskosten sowie den Werbungskosten zugrunde gelegt, wobei die Abschreibungen für Abnutzung (AfA) diese Kosten mindern, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte abgezogen wurden. Gibt es jedoch mit dem Land, in dem die Immobilie steht, ein Doppelbesteuerungsabkommen (hier war das mit Großbritannien der Fall), so dass sich die Afa nicht auf die (inländische) Steuerbemessungsgrundlage ausgewirkt hatte, so darf sie dann auch bei einem Verkauf nicht einfließen. (BFH, VIII R 37/16)
Mietrecht: Auch "zugestellte" Wohnung darf nicht gekündigt werden
Auch wenn eine Mieterin die Wohnung derart zustellt, dass einzelne Räume nur noch beschränkt betreten werden können, ist das weder ein Grund für eine fristlose noch für eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages. Der Vermieter kann nicht argumentieren, er müsse nicht warten, bis die Wohnung vermüllt oder von Ungeziefer befallen ist. Er habe kein "berechtigtes Interesse" an einer Kündigung, so das Landgericht Münster, da - "mangels konkreter Gefahr für die Mietsache oder des Ausgehens von Belästigungen von ihr - keine Vertragspflichtverletzung durch den Mieter und auch keine vertragswidrige Nutzung vorliegt". In dem konkreten Fall hatte die Frau zwar eine "grenzwertige Ansammlung" von (Alt-)Papier, Textilien und Erinnerungsstücken angehäuft. Allerdings bewegte sich das noch im Rahmen des "Bewohnens" einer Mietwohnung. Das gelte insbesondere dann, wenn ein Sachverständigengutachter weder Schimmel noch andere Verunreinigungen entdecken konnte. (LG Münster, 1 S 53/20)
Mietrecht: Wenn aus Mietern Eigentümer werden, sind Maklerkosten keine "Kündigungsfolgeschäden"
Können Mieter grundsätzlich so genannte Kündigungsfolgeschäden gegenüber dem Vermieter geltend machen (hier ging es zum einen um eine ungerechtfertigte Kündigung wegen Eigenbedarfs und zum anderen um eine Vertragsverletzung des Vermieters, die den Mieter berechtigte, fristlos zu kündigen), so fallen darunter nicht Maklerkosten, die den ehemaligen Mietern für das Suchen (und Finden) von künftig bewohntem Eigentum entstanden sind. Denn die Mieter haben mithilfe des Maklers nicht nur ihren Besitzverlust an der bisherigen Wohnung ausgeglichen, sondern "im Vergleich zu ihrer bisherigen Stellung" eine andere (als Eigentümer) eingenommen. (In dem Fall der unrechtmäßigen Eigenbedarfskündigung ging es um rund 30.000 € Maklercourtage, in dem anderen um knapp 13.000 €.) (BGH, VIII ZR 238/18; VIII ZR 371/18)
Umsatzsteuer: Miete und Nebenkosten sind gleichermaßen zu behandeln
Zahlen die gewerblichen Mieter eines Gewerbeimmobilienvermieters die Mieten zuzüglich Umsatzsteuer, so ist davon auszugehen, dass auch die umlagefähigen Nebenkosten zuzüglich Umsatzsteuer zu leisten sind. Die Nebenkosten seien nicht nur durchlaufende Kosten, sondern sie seien "eigener Aufwand des Vermieters und deren Umlage Teil der Gesamtmiete". Die Gebrauchsüberlassung und die Nebenleistungen des Vermieters sind als eine - auch umsatzsteuerrechtlich - einheitliche Leistung an den Mieter anzusehen. (BGH, XII ZR 6/20)
Erbschaftsteuer: Wer nach sieben Jahren abreißt und auszieht, muss bezahlen
Bleibt die Tochter nach dem Tod des Vaters in dem gemeinsam bewohnten Haus wohnen, so muss sie - erbt sie das Haus (als Alleinerbin) - dafür keine Erbschaftsteuer abführen. Das gilt jedenfalls dann (auch überlebende Ehepartner profitieren von diesem Steuerprivileg), wenn sie mindestens zehn Jahre in der Immobilie wohnen bleibt. Zieht die Tochter jedoch sieben Jahre nach dem Tod des Vaters aus, so kann das Finanzamt rückwirkend noch die Steuer erheben. Ihre Begründung, der Auszug sei "zwingend notwendig" geworden, weil das Haus unbewohnbar wurde und inzwischen auch abgerissen ist, zog nicht (weil sie die behaupteten Mängel nicht belegen konnte). Kann sie auch mit anderen Argumenten nicht punkten (unter anderem sprach sie von einem Hüftleiden, das ihr das Treppensteigen erschwert und von einer "Angststörung vor Operationen", so dass ihr dieses Leid auch nicht genommen werden könne), so muss sie die Steuer abführen. (FG Düsseldorf, 4 K 3120/18 Erb)