RECHT SO | Interessante Urteile im Immobilienrecht
Verbraucherrecht: 1.000 Euro für eine Türöffnung sind Wucher
Verlangt ein Schlüsselnotdient 1.000 Euro für eine Notfall-Türöffnung, so ist das Wucher. Das Landgericht Kleve hat zwei Betreiber eines Schlüsseldienstes zu mehrjährigen Gefängnisstrafen verurteilt. Dem Voraus gegangen war eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs, nach der Schlüsseldienste, die die Notsituation von Verbrauchern für weit überzogene Rechnungen ausnutzen, strafbaren Wucher betreiben. Das Landgericht Kleve hat deutlich gemacht, dass allein das Aussperren eine solche Notsituation sein kann - es müssten nicht zwingend weitere Gründe dazukommen, wie etwa ein Topf auf dem eingeschalteten Herd oder ein Kleinkind in der Wohnung. (LG Kleve, 118 KLs 1/20)
Mietrecht: Waschküchen-Nutzung darf widerrufen werden
Können Mieter ihre Wäsche in der Wohnung waschen und trocknen, so darf der Vermieter die Gestattung der Nutzung einer Waschküche widerrufen. Das gelte insbesondere dann, wenn nur noch ein einziger Mieter die Waschküche nutzt. Der Vermieter darf aus wirtschaftlichen Gründen entscheiden, die Waschküche zu schließen, wenn sie nicht im Mietvertrag erwähnt wurde und nicht Bestandteil des Mietgebrauchs gewesen ist. Dem Mieter stehe kein Anspruch auf Zugang zur Waschküche zu. (BGH, VIII ZR 394/21)
Eigentumswohnung: Ohne Gutachten gibt es keinen Wanddurchbruch
Zwar stellt ein Durchbruch durch eine im Gemeinschaftseigentum stehende Wand „zum Zwecke der Verbindung zweier nebeneinander liegender Wohnungen“ eine bauliche Veränderung dar. Die Eigentümerversammlung darf es einem Eigentümer dennoch nicht einfach verbieten, dieses Bauvorhaben in die Tat umzusetzen. Das gelte jedenfalls dann, wenn den anderen Eigentümern keine Nachteile entstehen. Verweigert die Eigentümerversammlung die Zustimmung, so kann der Eigentümer versuchen, gerichtlich eine so genannte Beschlussersetzungsklage zu erwirken. Diese kann jedoch nur dann erfolgreich sein, wenn der bauwillige Eigentümer bereits im Vorfeld durch Vorlage von entsprechenden Gutachten den Nachweis erbracht hat, dass „mit der beabsichtigten Maßnahme keine erheblichen Beeinträchtigungen verbunden sind“. Und weil das hier nicht vorlag, durfte der Wanddurchbruch letztlich nicht durchgeführt werden. (LG Itzehoe, 11 S 37/20)
Steuerrecht: Verkauf des Miteigentumsanteils nach Scheidung kostet Steuern
Grundsätzlich ist es so, dass der Verkauf einer vermieteten Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung zu einem steuerpflichtigen Veräußerungsgeschäft führt. Wird das Haus oder die Wohnung selbst bewohnt, so entfällt die Steuerpflicht. Dabei ist es wichtig, dass die Immobilie "ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken" oder "im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken" genutzt wurde. Dann müssen noch keine zehn Jahre vergangen sein. Zieht nun ein Mann aus dem mit seiner Exfrau gemeinsam gekauften und bewohnten Haus nach sieben Jahren aus (inzwischen lebt auch ein gemeinsames Kleinkind dort), und verkauft er zwei weitere Jahre später seinen Anteil an die Frau (weil die mit einer Zwangsversteigerung gedroht hatte), so ist der Erlös steuerpflichtig. Der Mann kann sich den Zeitraum zwischen seinem Auszug, der nachfolgenden Scheidung und dem schließlich durchgeführten Verkauf an seine Ex nicht als "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" zurechnen - auch, wenn der Zeitraum von der Frau und dem gemeinsamen Kind ausgefüllt wurde. (BFH, IX R 11/21)
Mietrecht: Auch "sonstige Kosten" müssen aufgedröselt werden
Ist im Mietvertrag vereinbart, dass Kosten für die Reinigung der Dachrinnen, für die Trinkwasseruntersuchung und für verschiedene andere Wartungsarbeiten als „sonstige Betriebskosten“ auf die Mieter umgelegt werden können, so reicht es dennoch nicht für eine (Nach-)Zahlungsverpflichtung für die Mieter aus, wenn in der Betriebskosten-Jahresabrechnung unter dem Punkt „sonstige Betriebskosten“ lediglich eine einzige Summe aufgeführt ist. Die Abrechnung ist nicht wirksam, weil nicht einzeln aufgeschlüsselt worden ist, aus welchen Kosten sich der Betrag unter „sonstige Kosten“ zusammensetzt. Es liege ein Formfehler vor. Die Kostenpunkte, die sich zu dem Betrag „sonstige Kosten“ aufsummierten, hätten einzeln aufgelistet sein müssen. Dass im Mietvertrag vereinbart ist, welche Kostenpunkte als „sonstige Kosten“ gelten, sei unerheblich. (BGH, VIII ZR 371/19)