RECHT SO | Interessante Urteile im Immobilienrecht
Hauseigentum: Wird das Haus durch die "öffentliche Hand" verschmutzt, zahlt sie
Hauseigentümer dürfen erwarten, dass die Fassade des Hauses auf Kosten der öffentlichen Hand gereinigt wird, wenn Bauarbeiten an einer in der Nähe liegenden Brücke erheblich Staub aufgewühlt haben und das Haus verschmutzt wurde. Das gelte jedenfalls dann, wenn ein Fachbetrieb eingesetzt werden musste und ein Sachverständiger bestätigte, dass die Ablagerungen von den Bauarbeiten stammten. (Hier wurden dem Mann fast 6.000 € Schadenersatz zugesprochen.) (OLG Hamm, 11 U 96/21)
Schönheitsreparaturen: Bei unzulässiger Klausel muss der Vermieter die Kaution rausgeben
Regelt eine Schönheitsreparaturklausel in einem Mietvertrag unter anderem "das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen", so ist die starre Klausel unwirksam. Die Formulierung kann so verstanden werden, dass die Fenster auch von außen gestrichen werden sollen. Das ist jedoch unzulässig. Der Vermieter darf nach dem Auszug des Mieters nicht einen Teil der Mietkaution für Maler- und Lackierarbeiten einbehalten. Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Malerarbeiten, weil die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter umgelegt worden waren. Der Mieter wurde durch die Formulierung „unangemessen benachteiligt“, weil nicht deutlich erkennbar war, dass die Fenster nur von innen zu streichen sind. (AG Berlin-Charlottenburg, 210 C 176/23)
Eigentumswohnung: Stört andere eine Barrierefreiheit nicht, so darf sie gebaut werden
Auch im Rahmen von Gemeinschaftseigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus gibt es ein Recht auf bauliche Veränderungen, wenn diese baulichen Maßnahmen der Barrierefreiheit dienen. In den zwei konkreten Fällen ging es um einen Fahrstuhl und eine Terrasse, die im Rahmen eines barrierefreien Umbaus eine Rampe erhalten soll. In dem ersten Fall beabsichtigten zwei Wohnungseigentümer, den Fahrstuhl selbst zu bezahlen. Im zweiten Fall wollte ein Eigentümer im Erdgeschoss eine Terrasse anlegen, die unter anderem eine Rampe als barrierefreien Zugang erhalten sollte. In beiden - wenn auch von der Ausgangssituation etwas anders gelagerten - Fällen musste die Eigentümergemeinschaft zustimmen. Eine Grenze sei erst dann überschritten, wenn die Wohnanlage „grundlegend umgestaltet“ wird oder die anderen Eigentümer „unbillig benachteiligt“ würden. Beides traf hier nicht zu. Eigentümer dürfen angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. (BGH, V ZR 244/22 u. a.)
Mietrecht: Gibt es zwei Erben, müssen auch zwei Kündigungen geschrieben werden
Hatte ein Mann eine Wohnung gemietet, in der er gemeinsam mit seinem Sohn gelebt hat, und stirbt der Vater im Pflegeheim, in dem er rund eineinhalb Jahre lebte (nach der Zeit mit seinem Sohn in der Mietwohnung), so kann der Vermieter dem in der Wohnung verbliebenen Sohn nicht allein eine Kündigung aussprechen, wenn es noch eine Schwester des Mannes als Miterbin gibt. Das Mietverhältnis wurde nicht wirksam gekündigt, weil der Vater zum Zeitpunkt seines Todes schon längere Zeit krankheitsbedingt in einer Pflegeeinrichtung untergebracht war, und deshalb nicht angenommen werden durfte, dass dieser einen gemeinsamen Haushalt mit seinem Sohn geführt hat. Das Mietverhältnis ist also nicht nur auf den Sohn, sondern auf beide gesetzliche Erben (Sohn und die Tochter) übergegangen. Für eine gültige Kündigung des Mietverhältnisses hätten beide ein Kündigungsschreiben erhalten müssen. (LG Berlin, 67 S 120/23)
Schadenersatz: Vermieter müssen sich um leere Tonnen nur bedingt kümmern
Vermieter sind nicht verpflichtet, die Mülltonnen nach der Leerung sofort wieder auf das Grundstück zurückzubringen. Steht eine große Mülltonne nach der Leerung durch den Entsorgungsbetrieb längere Zeit am Straßenrand und kommt es dazu, dass ein geparktes Auto vermutlich durch diese Tonne beschädigt wird, so kann der Eigentümer des Fahrzeugs den Vermieter dafür nicht zur Rechenschaft ziehen. (Eine Ausnahme kann bestehen, wenn ein besonders schweres Unwetter angekündigt ist.) Ansonsten darf sich der Vermieter darauf verlassen, dass die Mitarbeiter des Entsorgers sorgfältig arbeiten und die Tonnen mit festgestellter Fußbremse an den Ursprungsort zurückstellen. (Hier ging es um fast 9.000 €, die der Autobesitzer als Schadenersatz forderte, obwohl er nicht mal sicher nachweisen konnte, dass sein Fahrzeug gerade durch Mülltonnen des Vermieters beschädigt wurde.) (LG Darmstadt, 19a O 23/23)
- Mietrecht: 200 Dübellöcher verteilt auf 8 Zimmer sind noch ok
- Grunderwerbsteuer: Trennen sich Lebenspartner vor der Kaufpreiszahlung, so ist neu zu rechnen
- Verwaltungsrecht/Baurecht: Brandwände dürfen grundsätzlich keine Fenster haben
- Schadenersatz: Verschweigt der Hausverkäufer hohen Wasserverbrauch, zahlt er