RECHT SO | Interessante Urteile im Immobilienrecht
Steuerrecht: Ein "Boardinghouse" ist kein Hotel
Errichtet ein Vermieter ein so genanntes Boardinghouse, das aus zahlreichen möblierten Appartements mit Küche oder Küchenzeile besteht (hier waren die Appartements zwischen 28 und 75 Quadratmeter groß), so führen die Mieteinnahmen daraus nicht zu gewerblichen Einkünften. Hat der Vermieter keine „besonderen Sonderleistungen“ erbringen müssen und beträgt die Vermietung durchschnittlich zwei Monate, so sei diese Tätigkeit nicht mit der eines Hotels vergleichbar. Es handele sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung - es müsse keine Bilanz erstellt werden. (FG Köln, 11 K 315/19)
Steuerrecht: Das Finanzamt darf Mietverträge anfordern
Ein Vermieter darf vom Finanzamt dazu aufgefordert werden, die Mietverträge mit den Mietern vorzulegen, damit die Angaben des Vermieters zur Höhe der Mieteinnahmen kontrolliert werden können. Der Vermieter kann das nicht mit dem Argument verweigern, das verletze die Datenschutzrechte der Mieter. In dem konkreten Fall hatte der Vermieter nur bestimmte Aufstellungen ohne die Namen der Mieter eingereicht. Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen reichte er gar nicht ein - zu Unrecht. Die Verarbeitung personenbezogener Daten durch die Finanzbehörde sei zulässig, „sofern sie zur Erfüllung der ihr obliegenden Aufgaben (…) erforderlich ist". (FG Nürnberg, 3 K 596/22)
Maklerrecht: Eine erfolgsunabhängige Provision darf nicht fließen
Ein Immobilienmakler kann nicht verlangen, dass Kunden auch dann eine Reservierungsgebühr zahlen müssen, wenn es nicht zum Kauf des Objektes kommt. Eine solche Gebühr benachteilige die Kunden unangemessen. In dem konkreten Fall hatte ein Makler eine Reservierungsgebühr von Immobilien-Interessenten erhoben, die er nicht zurückzahlte, wenn der Kauf nicht zustande kam. Eine solche Vereinbarung sei auch dann ungültig, wenn sie nicht im eigentlichen Maklervertrag steht, sondern später separat vereinbart worden ist. Hier ging es um 4.200 Euro, die eine Frau ihrem Makler dafür bezahlt hatte, dass das ins Auge gefasste Einfamilienhaus einen Monat lang nicht anderweitig verkauft wurde. Die Gebühr sollte beim Kauf mit der Provision verrechnet werden, wozu es nicht kam. Der Kauf scheiterte an der Finanzierung. Aus dem Reservierungsvertrag ergaben sich für die Kundin keine nennenswerten Vorteile. Er komme einer erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Maklers gleich. (BGH, I ZR 113/22)
Mietrecht: Erhebliche Kochgerüche nachts können zehn Prozent Minderung bringen
Wird die Nachtruhe von Wohnungsmietern gestört, weil in ihrem Schlafzimmer Kochgerüche der unter ihr liegenden Wohnungen eindringen, so kann das eine Mietminderung rechtfertigen. Liegt die Küche genau unterhalb der unter den Gerüchen leidenden Mieter, so können zehn Prozent Minderung gerechtfertigt sein. Insbesondere, weil die Beeinträchtigungen nachts auftreten. Auch muss der Vermieter dafür sorgen, dass die Einflüsse stoppen. Zwar stellen Küchengerüche an sich keinen Mietmangel dar. Sind die Belastungen aber „durchgängig“ (wie hier) und stören sie die Nachtruhe, so liegt ein Mangel vor. (AG Berlin-Mitte, 122 C 156/21)
Betriebskosten: Kosten für eine "Müllprüfung" dürfen umgelegt werden
Lässt ein Vermieter durch einen Dienstleister prüfen, ob die Mieter den Müll korrekt trennen, so kann er die Kosten dafür als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Ein solches „Behältermanagement“ könne zur „Müllbeseitigung“ gehören. Sowohl die Kontrolle als auch das daraus resultierende Nachsortieren stelle in einem Wohnraummietverhältnis umlegbare Betriebskosten dar. Zwar werde diese konkrete Dienstleistung in der Betriebskosten-Verordnung nicht ausdrücklich erwähnt. Der Begriff „Müllbeseitigung“ sei aber weit auszulegen. (BGH, VIII ZR 117/21)