RECHT SO | Interessante Urteile im Immobilienrecht
Verwaltungsrecht: Eine ehemalige Synagoge darf nicht einfach abgerissen werden
Der Eigentümer eines denkmalgeschützten Gebäudes, das nach Untersuchungen zu seiner Geschichte im Jahr 1633 als jüdischer Betsaal errichtet worden ist, darf das Gebäude nicht abreißen. Das gelte auch dann, wenn die frühere Synagoge seit Ende der 1980er Jahre ungenutzt ist und verfällt. Der Eigentümer kann nicht mit dem Argument durchdringen, dass der historische Sachverhalt „nicht ausreichend aufgeklärt“ worden und die Rettung des Gebäudes ihm „wirtschaftlich unzumutbar“ sei. Das gelte jedenfalls dann, wenn er nicht belegt, dass das Denkmal unverkäuflich ist (hier hatte ihm zum Beispiel die Stadt einen Kauf angeboten). (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 10 A 1397/22)
Steuerrecht: Erst mit vollständiger Bezahlung kann es eine Steuerermäßigung geben
Hat ein Ehepaar einen neuen Gasbrennwertheizkessel in das von ihm bewohnte Einfamilienhaus einbauen lassen (hier für rund 8.000 €), so kann diese energetische Maßnahme erst dann zu einer Steuerermäßigung führen, wenn die neue Heizungsanlage komplett bezahlt ist. Stottern die Eheleute die Rechnung mit monatlichen Raten in Höhe von 200 Euro ab, so greift die Steuerermäßigung erst mit Begleichung der letzten Rate. Die in dem Jahr des Einbaus insgesamt gezahlten 2.000 Euro (10 Raten zu 200 €) konnten (noch) nicht für das Jahr steuermindernd berücksichtigt werden. (BFH, IX R 31/23)
Mietrecht: Ein angekündigter Sachverständiger darf die Wohnung betreten
Hat ein Vermieter vor, die Miete für eine Doppelhaushälfte zu erhöhen, so müssen die Mieter des Hauses - gab es eine entsprechende Ankündigung - einem Sachverständigen Zutritt zur Wohnung gewähren, der sich über die Ausstattung und den Erhaltungszustand der Wohnung ein Bild machen will, damit der Vermieter später die Miete anpassen kann. Der Mieter kann nicht argumentieren, dass die ortsübliche Miete auch anhand der Lage des Hauses und mit einer Besichtigung von außen zu ermitteln sei. Ihn treffe eine vertragliche Nebenpflicht, dem Vermieter nach Ankündigung den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt. Und ein solcher lag hier vor. (BGH, VIII ZR 77/23)
Eigentumswohnung: Besichtigungen sollten mit offenen Augen durchgeführt werden
Hat ein Mann eine vermietete Eigentumswohnung gekauft, nachdem er sie besichtigt hat, so kann er später keinen Schadenersatz gegen den vorherigen Eigentümer durchsetzen, wenn es durch Risse in der Dusche zu einem Wasserschaden gekommen sei. Der Eigentümer verlangt knapp 6.500 Euro. Waren diese Risse aber bereits bei der Besichtigung vorhanden und „offenkundig sichtbar“, so wurden sie nicht - wie vom neuen Eigentümer behauptet – „arglistig verschwiegen“. Der Ausschluss von Sachmängelansprüchen im Kaufvertrag gilt. (LG Coburg, 51 O 508/20)
Steuerrecht: Ein "Boardinghouse" ist kein Hotel
Errichtet ein Vermieter ein so genanntes Boardinghouse, das aus zahlreichen möblierten Appartements mit Küche oder Küchenzeile besteht (hier waren die Appartements zwischen 28 und 75 Quadratmeter groß), so führen die Mieteinnahmen daraus nicht zu gewerblichen Einkünften. Hat der Vermieter keine „besonderen Sonderleistungen“ erbringen müssen und beträgt die Vermietung durchschnittlich zwei Monate, so sei diese Tätigkeit nicht mit der eines Hotels vergleichbar. Es handele sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung - es müsse keine Bilanz erstellt werden. (FG Köln, 11 K 315/19)