RECHT SO | Interessante Urteile im Immobilienrecht
Eigentumswohnung: Für einen Anwalt muss die Gemeinschaft nicht drei Angebote einholen
Hat ein Bauträger eine Wohnungseigentumsanlage errichtet, und bleibt er Miteigentümer, weil nicht alle Wohnungen verkauft werden konnten, so kann er sich nicht gegen einen Beschluss der Eigentümerversammlung wehren, mit dem eine Anwaltskanzlei beauftragt wird, Schadenersatz für die Mängel an dem Bauwerk gegen ihn durchzusetzen, die ein Gutachter festgestellt hat. Das Argument, die Verwaltung der Eigentümerversammlung hätte zunächst - wie bei der Beauftragung des Gutachters - drei Vergleichsangebote von Rechtsanwälten einholen müssen, zog nicht. Eine Rechtsberatung ist nicht vergleichbar mit einem Handwerkerauftrag, denn anders als Handwerker schulden Anwälte eine ergebnisoffene Dienstleistung, so dass aus dem Vergleich der Angebote in der Regel keine Informationen über die Qualifikation der Anwälte abgeleitet werden könne. (BGH, V ZR 76/24)
Betriebskosten: Ist die Abrechnung dem Vermieter nicht möglich, so trifft ihn keine Schuld
Grundsätzlich ist es so, dass Vermieter die Betriebskostenabrechnung den Mietern spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen muss. Das bedeutet, dass - ist der vereinbarte Zeitraum das Kalenderjahr - die Abrechnung bis spätestens zum 31. Dezember des Folgejahres beim Mieter sein muss. Versäumt der Vermieter diese Frist, so kann er danach keine Nachforderung mehr verlangen. Legt ein Energieversorger dem Vermieter aber bis zum Stichtag keine Informationen über den Verbrauch eines Mieters vor, so ist ihm eine fristgerechte Abrechnung nicht möglich. Hat er die Verspätung nicht zu vertreten, so kann auch nach Ablauf der eigentlichen Frist abgerechnet werden. (AG Hamburg, 48 C 395/22)
Mietrecht: Auch grundsätzlich Erlaubtes muss erst genehmigt werden
Hat eine Mieterin ein sogenanntes Balkonkraftwerk an der Außenseite des Balkons anbringen lassen, ohne dafür eine Genehmigung vom Vermieter erhalten zu haben, so kann der Vermieter durchsetzen, dass das Balkonkraftwerk wieder abgebaut wird. Zwar gilt grundsätzlich, dass Mieter derartige Anlagen für die Stromerzeugung anbringen dürfen. Ist die bauliche Veränderung dem Vermieter jedoch nicht zuzumuten, so muss er sie nicht genehmigen. Dass das „Kraftwerk“ fachmännisch installiert worden ist, ändere nichts daran. Da die Mieterin keine ausreichenden Sicherungsmaßnahmen nachweisen konnte, ist das Risiko für die Vermieterin zu hoch. (AG Köln, 208 C 460/23)
Steuerrecht: Wird kein zusätzlicher Wohnraum geschaffen, gibt es auch keine Förderung
Eine (von der Bundesregierung ins Leben gerufene) Wohnraumoffensive, nach der Baumaßnamen steuerlich durch eine Sonderabschreibung gefördert werden, wenn zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, kann nicht von einem Hauseigentümer in Anspruch genommen werden, der ein Einfamilienhaus vermietet, das er abreißen lässt (weil es sanierungsbedürftig, aber funktionsfähig ist), ein neues Haus baut und es wieder vermietet. Bestehenden nutzbaren Wohnraum durch Neubauten zu ersetzen, erhöhe nicht das Wohnangebot. Daran änderten auch Verbesserungen bei den energetischen Punkten nichts. Es handele sich um eine Sanierung und nicht um eine Schaffung von Wohnraum. (BFH, IX R 24/24)
Mietrecht: Endet der Wohnmietvertrag mit Kündigung des Stellplatzes, so ist dieser nicht solo kündbar
Steht in einem Wohnungsmietvertrag, dass „der Mietvertrag für den Stellplatz automatisch mit der Beendigung des Mietvertrages über die Wohnung endet“, so ist daraus zu schließen, dass die beiden Verträge selbst dann nur einheitlich gekündigt werden können, wenn sie getrennt und mit einem zeitlichen Abstand von 15 Jahren unterschrieben worden sind. Der Vermieter kann dem Mieter dann nicht separat den Stellplatz kündigen. Auch wenn die zwei Mieten mit verschiedenen Daueraufträgen bezahlt werden, gelten sie als Einheit, wenn sich die Wohnung und der Stellplatz auf demselben Grundstück befinden. (LG München I, 14 S 7162/21)