RECHT SO | Interessante Urteile im Immobilienrecht
Mietrecht: Ein angekündigter Sachverständiger darf die Wohnung betreten
Hat ein Vermieter vor, die Miete für eine Doppelhaushälfte zu erhöhen, so müssen die Mieter des Hauses - gab es eine entsprechende Ankündigung - einem Sachverständigen Zutritt zur Wohnung gewähren, der sich über die Ausstattung und den Erhaltungszustand der Wohnung ein Bild machen will, damit der Vermieter später die Miete anpassen kann. Der Mieter kann nicht argumentieren, dass die ortsübliche Miete auch anhand der Lage des Hauses und mit einer Besichtigung von außen zu ermitteln sei. Ihn treffe eine vertragliche Nebenpflicht, dem Vermieter nach Ankündigung den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt. Und ein solcher lag hier vor. (BGH, VIII ZR 77/23)
Eigentumswohnung: Besichtigungen sollten mit offenen Augen durchgeführt werden
Hat ein Mann eine vermietete Eigentumswohnung gekauft, nachdem er sie besichtigt hat, so kann er später keinen Schadenersatz gegen den vorherigen Eigentümer durchsetzen, wenn es durch Risse in der Dusche zu einem Wasserschaden gekommen sei. Der Eigentümer verlangt knapp 6.500 Euro. Waren diese Risse aber bereits bei der Besichtigung vorhanden und „offenkundig sichtbar“, so wurden sie nicht - wie vom neuen Eigentümer behauptet – „arglistig verschwiegen“. Der Ausschluss von Sachmängelansprüchen im Kaufvertrag gilt. (LG Coburg, 51 O 508/20)
Steuerrecht: Ein "Boardinghouse" ist kein Hotel
Errichtet ein Vermieter ein so genanntes Boardinghouse, das aus zahlreichen möblierten Appartements mit Küche oder Küchenzeile besteht (hier waren die Appartements zwischen 28 und 75 Quadratmeter groß), so führen die Mieteinnahmen daraus nicht zu gewerblichen Einkünften. Hat der Vermieter keine „besonderen Sonderleistungen“ erbringen müssen und beträgt die Vermietung durchschnittlich zwei Monate, so sei diese Tätigkeit nicht mit der eines Hotels vergleichbar. Es handele sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung - es müsse keine Bilanz erstellt werden. (FG Köln, 11 K 315/19)
Steuerrecht: Das Finanzamt darf Mietverträge anfordern
Ein Vermieter darf vom Finanzamt dazu aufgefordert werden, die Mietverträge mit den Mietern vorzulegen, damit die Angaben des Vermieters zur Höhe der Mieteinnahmen kontrolliert werden können. Der Vermieter kann das nicht mit dem Argument verweigern, das verletze die Datenschutzrechte der Mieter. In dem konkreten Fall hatte der Vermieter nur bestimmte Aufstellungen ohne die Namen der Mieter eingereicht. Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen reichte er gar nicht ein - zu Unrecht. Die Verarbeitung personenbezogener Daten durch die Finanzbehörde sei zulässig, „sofern sie zur Erfüllung der ihr obliegenden Aufgaben (…) erforderlich ist". (FG Nürnberg, 3 K 596/22)
Maklerrecht: Eine erfolgsunabhängige Provision darf nicht fließen
Ein Immobilienmakler kann nicht verlangen, dass Kunden auch dann eine Reservierungsgebühr zahlen müssen, wenn es nicht zum Kauf des Objektes kommt. Eine solche Gebühr benachteilige die Kunden unangemessen. In dem konkreten Fall hatte ein Makler eine Reservierungsgebühr von Immobilien-Interessenten erhoben, die er nicht zurückzahlte, wenn der Kauf nicht zustande kam. Eine solche Vereinbarung sei auch dann ungültig, wenn sie nicht im eigentlichen Maklervertrag steht, sondern später separat vereinbart worden ist. Hier ging es um 4.200 Euro, die eine Frau ihrem Makler dafür bezahlt hatte, dass das ins Auge gefasste Einfamilienhaus einen Monat lang nicht anderweitig verkauft wurde. Die Gebühr sollte beim Kauf mit der Provision verrechnet werden, wozu es nicht kam. Der Kauf scheiterte an der Finanzierung. Aus dem Reservierungsvertrag ergaben sich für die Kundin keine nennenswerten Vorteile. Er komme einer erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Maklers gleich. (BGH, I ZR 113/22)