RECHT SO | Interessante Urteile im Immobilienrecht
Räum-/Streupflicht: Überträgt der Vermieter die Arbeit, haftet er dennoch
Ist ein Weg vor einem Haus, das aus Eigentumswohnungen besteht, im Januar nicht gestreut, obwohl die Wettervorhersage vor Eisregen und Glatteis gewarnt hatte, so muss der Streupflichtige Schmerzensgeld für Verletzungen zahlen, die sich eine Mieterin bei einem Sturz vor der Haustür zuzieht (hier in Höhe von 12.000 €). Das gelte auch dann, wenn der Streupflichtige (hier der Vermieter) selbst Eigentümer einer Wohnung innerhalb der Eigentümergemeinschaft ist und die Räum- und Streuaufgaben auf einen professionellen Hausmeisterdienst übertragen hat. Dieser Dienstleister ist als "Erfüllungsgehilfe" des Vermieters zu betrachten, für dessen Verschulden der Vermieter haften muss. (BGH, VIII ZR 250/23)
Eigentumswohnung: Für einen Anwalt muss die Gemeinschaft nicht drei Angebote einholen
Hat ein Bauträger eine Wohnungseigentumsanlage errichtet, und bleibt er Miteigentümer, weil nicht alle Wohnungen verkauft werden konnten, so kann er sich nicht gegen einen Beschluss der Eigentümerversammlung wehren, mit dem eine Anwaltskanzlei beauftragt wird, Schadenersatz für die Mängel an dem Bauwerk gegen ihn durchzusetzen, die ein Gutachter festgestellt hat. Das Argument, die Verwaltung der Eigentümerversammlung hätte zunächst - wie bei der Beauftragung des Gutachters - drei Vergleichsangebote von Rechtsanwälten einholen müssen, zog nicht. Eine Rechtsberatung ist nicht vergleichbar mit einem Handwerkerauftrag, denn anders als Handwerker schulden Anwälte eine ergebnisoffene Dienstleistung, so dass aus dem Vergleich der Angebote in der Regel keine Informationen über die Qualifikation der Anwälte abgeleitet werden könne. (BGH, V ZR 76/24)
Betriebskosten: Ist die Abrechnung dem Vermieter nicht möglich, so trifft ihn keine Schuld
Grundsätzlich ist es so, dass Vermieter die Betriebskostenabrechnung den Mietern spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen muss. Das bedeutet, dass - ist der vereinbarte Zeitraum das Kalenderjahr - die Abrechnung bis spätestens zum 31. Dezember des Folgejahres beim Mieter sein muss. Versäumt der Vermieter diese Frist, so kann er danach keine Nachforderung mehr verlangen. Legt ein Energieversorger dem Vermieter aber bis zum Stichtag keine Informationen über den Verbrauch eines Mieters vor, so ist ihm eine fristgerechte Abrechnung nicht möglich. Hat er die Verspätung nicht zu vertreten, so kann auch nach Ablauf der eigentlichen Frist abgerechnet werden. (AG Hamburg, 48 C 395/22)
Mietrecht: Auch grundsätzlich Erlaubtes muss erst genehmigt werden
Hat eine Mieterin ein sogenanntes Balkonkraftwerk an der Außenseite des Balkons anbringen lassen, ohne dafür eine Genehmigung vom Vermieter erhalten zu haben, so kann der Vermieter durchsetzen, dass das Balkonkraftwerk wieder abgebaut wird. Zwar gilt grundsätzlich, dass Mieter derartige Anlagen für die Stromerzeugung anbringen dürfen. Ist die bauliche Veränderung dem Vermieter jedoch nicht zuzumuten, so muss er sie nicht genehmigen. Dass das „Kraftwerk“ fachmännisch installiert worden ist, ändere nichts daran. Da die Mieterin keine ausreichenden Sicherungsmaßnahmen nachweisen konnte, ist das Risiko für die Vermieterin zu hoch. (AG Köln, 208 C 460/23)
Steuerrecht: Wird kein zusätzlicher Wohnraum geschaffen, gibt es auch keine Förderung
Eine (von der Bundesregierung ins Leben gerufene) Wohnraumoffensive, nach der Baumaßnamen steuerlich durch eine Sonderabschreibung gefördert werden, wenn zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, kann nicht von einem Hauseigentümer in Anspruch genommen werden, der ein Einfamilienhaus vermietet, das er abreißen lässt (weil es sanierungsbedürftig, aber funktionsfähig ist), ein neues Haus baut und es wieder vermietet. Bestehenden nutzbaren Wohnraum durch Neubauten zu ersetzen, erhöhe nicht das Wohnangebot. Daran änderten auch Verbesserungen bei den energetischen Punkten nichts. Es handele sich um eine Sanierung und nicht um eine Schaffung von Wohnraum. (BFH, IX R 24/24)
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