RECHT SO | Interessante Urteile im Immobilienrecht
Modernisierung: Der Austausch von Rauchwarnmeldern bringt keine Mieterhöhung
Tauscht ein Vermieter die Rauchwarnmelder in einer Mietwohnung aus, so ist das - anders als bei der erstmaligen Installation - grundsätzlich keine Modernisierung. Deswegen darf der Vermieter dafür auch nicht die Miete erhöhen. Das gelte auch dann, wenn der Vermieter zunächst lediglich Miet-Rauchwarnmelder eingebaut hatte und mehrere Jahre später gekaufte Melder einbaut. Dafür darf er keine Modernisierungsmieterhöhung erheben (hier ging es um 79 Cent monatlich). Eine Erneuerung vorhandener Geräte ist keine Modernisierungsmaßnahme; dies jedenfalls dann, wenn damit - wie hier - keine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden ist. (BGH, VIII ZR 213/21)
Verwaltungsrecht: Eine Tischtennisplatte auf einem Spielplatz ist zu dulden
Fühlt sich eine Hauseigentümerin vom Lärm gestört, der von einem benachbarten Spielplatz ausgeht - insbesondere von der Tischtennisplatte, die nicht nur von Kindern, sondern auch von Jugendlichen und Erwachsenen genutzt werde -, so kann sie nicht durchsetzen, dass die Tischtennisplatte abgebaut wird. Das gelte jedenfalls dann, wenn die Geräusche sozialadäquat seien. Der Lärm, der von spielenden Menschen ausgeht, sei zu dulden. Es handele sich dabei nicht um eine schädliche Umwelteinwirkung. (VG Trier, 9 K 1721/23)
Grunderwerbsteuer: Verbilligte Miete ist keine "sonstige Leistung"
Grundsätzlich wird die Höhe der Grunderwerbsteuer bei einem Grundstückskauf nach dem Wert der Gegenleistung ermittelt. Dazu zählen neben dem Kaufpreis an sich auch "sonstige Leistungen". Der Bundesfinanzhof musste klären, ob es eine solche "sonstige Leistung" ist, wenn der Käufer die Verpflichtung übernommen hat, die - auf dem Grundstück noch zu bauenden - Wohnungen im Rahmen von gefördertem Wohnraum verbilligt zu vermieten und dafür im Gegenzug günstige Kreditkonditionen erhalten hat. Das Finanzamt rechnete bei der Festsetzung der Grunderwerbsteuer die Differenz zwischen der ortsüblichen und der verbilligten Miete hinzu. Allerdings zu Unrecht. Denn die verbilligte Vermietung stelle keine "Gegenleistung für das Grundstück" dar, sondern nur eine Bedingung (für die Gewährung der günstigen Kredite). (BFH, II R 26/21)
Verbraucherrecht: 1.000 Euro für eine Türöffnung sind Wucher
Verlangt ein Schlüsselnotdient 1.000 Euro für eine Notfall-Türöffnung, so ist das Wucher. Das Landgericht Kleve hat zwei Betreiber eines Schlüsseldienstes zu mehrjährigen Gefängnisstrafen verurteilt. Dem Voraus gegangen war eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs, nach der Schlüsseldienste, die die Notsituation von Verbrauchern für weit überzogene Rechnungen ausnutzen, strafbaren Wucher betreiben. Das Landgericht Kleve hat deutlich gemacht, dass allein das Aussperren eine solche Notsituation sein kann - es müssten nicht zwingend weitere Gründe dazukommen, wie etwa ein Topf auf dem eingeschalteten Herd oder ein Kleinkind in der Wohnung. (LG Kleve, 118 KLs 1/20)
Mietrecht: Waschküchen-Nutzung darf widerrufen werden
Können Mieter ihre Wäsche in der Wohnung waschen und trocknen, so darf der Vermieter die Gestattung der Nutzung einer Waschküche widerrufen. Das gelte insbesondere dann, wenn nur noch ein einziger Mieter die Waschküche nutzt. Der Vermieter darf aus wirtschaftlichen Gründen entscheiden, die Waschküche zu schließen, wenn sie nicht im Mietvertrag erwähnt wurde und nicht Bestandteil des Mietgebrauchs gewesen ist. Dem Mieter stehe kein Anspruch auf Zugang zur Waschküche zu. (BGH, VIII ZR 394/21)