RECHT SO | Interessante Urteile im Immobilienrecht
Mietrecht: Auch "sonstige Kosten" müssen aufgedröselt werden
Ist im Mietvertrag vereinbart, dass Kosten für die Reinigung der Dachrinnen, für die Trinkwasseruntersuchung und für verschiedene andere Wartungsarbeiten als „sonstige Betriebskosten“ auf die Mieter umgelegt werden können, so reicht es dennoch nicht für eine (Nach-)Zahlungsverpflichtung für die Mieter aus, wenn in der Betriebskosten-Jahresabrechnung unter dem Punkt „sonstige Betriebskosten“ lediglich eine einzige Summe aufgeführt ist. Die Abrechnung ist nicht wirksam, weil nicht einzeln aufgeschlüsselt worden ist, aus welchen Kosten sich der Betrag unter „sonstige Kosten“ zusammensetzt. Es liege ein Formfehler vor. Die Kostenpunkte, die sich zu dem Betrag „sonstige Kosten“ aufsummierten, hätten einzeln aufgelistet sein müssen. Dass im Mietvertrag vereinbart ist, welche Kostenpunkte als „sonstige Kosten“ gelten, sei unerheblich. (BGH, VIII ZR 371/19)
Mietrecht: Der Vermieter darf nicht einfach so "digital klingeln"
Tauscht ein Vermieter die analoge Klingelanlage gegen eine digitale aus, so kann ein Mieter die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen, wenn der Vermieter sich eigenmächtig für ein Modell entschieden hat, das nur über Handy, Festnetz oder Computer bedient werden kann. Der Mieter kann den (Wieder-)Einbau der analogen Klingelanlage verlangen. Es sei unerheblich, dass er die Funktionstüchtigkeit der Anlage herstellen könne, in dem er sich ein Smartphone, einen Computer oder ein Festnetztelefon beschafft. Die Pflicht den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache zu erhalten, treffe den Vermieter. Der darf nicht auf die Mitwirkung der Mieter verweisen. Auch liege in dem Einbau einer digitalen Klingelanlage keine Modernisierungsmaßnahme vor, die vom Mieter zu dulden sei. Denn die Maßnahme habe dazu geführt, dass keine funktionsfähige Klingelanlage mehr zur Verfügung gestanden hatte. (AG Berlin-Charlottenburg, 202 C 105/22)
Steuerrecht: Kettenschenkung ist erlaubt, wenn sie nicht "verpflichtend" ist
Ist nur ein Elternteil Eigentümer einer Immobilie, die an das Kind verschenkt werden soll und ist der Wert größer als der Steuerfreibetrag für eine Schenkung an Kinder (400.000 €), so ist es nicht verboten, einen Teil des Vermögens zunächst an seinen Ehegatten zu verschenken (wofür der Freibetrag 500.000 € ausmacht), und anschließend dann jeweils beide Elternteile Vermögen an das Kind weiterschenken, was dann unter „zweifacher Berücksichtigung“ des Freibetrags geschehen kann. Aufgrund der Tatsache, dass die persönlichen Freibeträge unter Familienangehörigen höher sind (…), kann das Gestaltungsmittel der Kettenschenkung effektiv genutzt werden, um die Schenkungsteuerbelastung gering zu halten und das Familienvermögen zu schützen. „Der zwischengeschaltete Erwerber darf nicht zur Weitergabe des Schenkungsgegenstands verpflichtet sein“. (BFH, II R 37/21)
Mietrecht: „Hausstrom“ ist formal unwirksam
Rechnet ein Vermieter in der Nebenkostenabrechnung eine Position „Hausstrom“ mit seinen Mietern ab, so ist das „formell unwirksam“. Umlagefähig sind nach der Betriebskosten-Verordnung lediglich die Stromkosten für die Beleuchtung. Eine Abrechnungsposition „Hausstrom“ könne auch andere Kostenarten enthalten, wie etwa der Stromverbrauch einer Gemeinschaftsanlage oder sonstige Verbrauchsstellen. Sie stelle damit eine potenziell intransparente und damit unzulässige Mischposition dar. Die Abrechnungsposition sei für den Mieter nicht prüffähig, weil sie nicht erkennen lasse, auf welche Verbrauchsstellen die umgelegten Stromkosten entfallen. (AG Hamburg, 48 C 320/20)
Mietminderung: In einem Altbau darf es ruhig etwas ziehen und klirren
Sind die Holz-Kastendoppelfenster einer Mietwohnung in einem Altbau undicht und klirren sie, so ist das allein kein Grund für den Mieter, die Miete zu mindern. Ein Mietmangel könne nur dann angenommen werden, wenn Feuchtigkeit zum Beispiel bei Starkregen eindringt oder eine erhebliche Beeinträchtigung durch Zugluft besteht. Dazu reichte es in dem konkreten Fall nicht. Es sei grundsätzlich nicht als zur Minderung berechtigender Mangel anzusehen, wenn bei älteren Holz-Kastendoppelfenstern ein gewisses Spiel vorhanden ist. Eine komplett luftdichte Verschließung sei nicht geschuldet und zudem kontraproduktiv. Das Klirren von Fenstern stelle grundsätzlich kein Mangel dar - ebenso ein gewisser Wärmeverlust und eine gewisse Zugluft. (AG Berlin-Neukölln, 14 C 75/20)