RECHT SO | Interessante Urteile im Immobilienrecht
Grunderwerbsteuer: Trennen sich Lebenspartner vor der Kaufpreiszahlung, so ist neu zu rechnen
Haben ein Mann und seine Lebenspartnerin eine Immobilie gekauft, die noch fertiggestellt werden muss, trennen sich die beiden jedoch noch vor der Kaufpreiszahlung und regeln sie notariell, dass der Mann die Immobilie (mit allen vorhandenen Konditionen) allein erwirbt, so muss das Finanzamt den alten Grunderwerbsteuerbescheid rückgängig machen, in dem noch beide zur Zahlung von Grunderwerbsteuer herangeführt wurden. Der ursprüngliche Verkauf ist trotz einer Zusammenfassung von Aufhebungs- und Weiterveräußerungsvertrag in einer Urkunde rückgängig gemacht worden. (FG Köln, 5 K 308/22)
Verwaltungsrecht/Baurecht: Brandwände dürfen grundsätzlich keine Fenster haben
Steht ein Wohngebäude auf der Grundstücksgrenze zum Nachbarn, so darf der Eigentümer auch dann keine Fenster in der auf der Grenze stehenden Brandwand einbauen lassen, wenn der Nachbar damit einverstanden ist. Es liege ein baurechtswidriger Zustand vor, der auch dann zu beseitigen sei, wenn er zuvor von der Bauaufsichtsbehörde jahrelang nicht beanstandet worden war. Durch das Einverständnis des Nachbarn werde das allgemeine Brandschutzbedürfnis (welches hier im Übrigen beide Hauseigentümer betrifft) nicht gemindert. Und auch die lange Untätigkeit der Behörde habe kein "schutzwürdiges Vertrauen" ausgelöst, dass nicht doch noch behördlich gegen die rechtswidrige Baumaßnahme vorgegangen werde. (VwG Mainz, 3 K 39/23)
Schadenersatz: Verschweigt der Hausverkäufer hohen Wasserverbrauch, zahlt er
Weiß der Eigentümer eines Haus-Grundstücks während der Verhandlungen und beim Abschluss des Kaufvertrages über den Grundstücksverkauf, dass dort ein Kanalrohr beschädigt ist, wodurch es zu einem erhöhten Wasserverbrauch kommt, so muss er dem Erwerber später Schadenersatz zahlen. Der Grundstücksverkäufer hat seine Aufklärungspflicht verletzt, denn er hat nicht hinreichend über den erhöhten Frischwasserverbrauch als Folge des Rohrbruchs informiert, der sich im späteren Verlauf in erhöhten Abwassergebühren niederschlug. (LG Köln, 7 O 26/21)
Mietrecht: Wer seine Wohnung verwahrlosen lässt, der muss ausziehen
Hält ein Mann in einer Mietwohnung rund zwanzig Tauben, ist die Wohnung durch Taubenkot kontaminiert und hat sich an den Wänden Schimmel gebildet, so kann sich der Mieter nicht gegen die fristlose Kündigung des Mietvertrages wehren, wenn er zwar die Tiere abgibt, aber die nötig gewordene (Kern-)Sanierung der vier Wände nicht zulässt. Weist er die Mitarbeiter der mit den Sanierungsarbeiten beauftragten Firma fort und weigert er sich für die Zeit der Arbeiten die Wohnung zu verlassen (was unter anderem dazu führte, dass die Kosten für die Sanierung gestiegen sind), so muss er die Kündigung akzeptieren. Wer die Wohnung „der Verwahrlosung preisgibt“ und die Sanierung aktiv behindert, der hat nicht das Recht, dort wohnen bleiben zu dürfen. (AG Frankfurt am Main, 33 C 429/22)
Modernisierung: Der Austausch von Rauchwarnmeldern bringt keine Mieterhöhung
Tauscht ein Vermieter die Rauchwarnmelder in einer Mietwohnung aus, so ist das - anders als bei der erstmaligen Installation - grundsätzlich keine Modernisierung. Deswegen darf der Vermieter dafür auch nicht die Miete erhöhen. Das gelte auch dann, wenn der Vermieter zunächst lediglich Miet-Rauchwarnmelder eingebaut hatte und mehrere Jahre später gekaufte Melder einbaut. Dafür darf er keine Modernisierungsmieterhöhung erheben (hier ging es um 79 Cent monatlich). Eine Erneuerung vorhandener Geräte ist keine Modernisierungsmaßnahme; dies jedenfalls dann, wenn damit - wie hier - keine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden ist. (BGH, VIII ZR 213/21)