RECHT SO | Interessante Urteile im Immobilienrecht
Mietrecht: Der Vermieter muss beweisen, dass die Betriebskosten-Abrechnung o.k. ist
Gibt es über die Höhe einer Position im Rahmen der Betriebskosten Streit zwischen Mietern und Vermieter, so muss der Vermieter "darlegen und beweisen", dass seine Abrechnung "ordnungsgemäß" ist. Der Mieter muss lediglich nachweisen, dass er die angezweifelte Summe jeweils als Vorschuss gezahlt hat. In dem konkreten Fall ging es um Gartenpflegearbeiten, die der Vermieter - aus Sicht des Mieters zu überhöhten Preisen - von einer vermietereigenen ausgelagerten GmbH durchführen ließ, anstatt eigenes Personal zu beschäftigen. Weil der Vermieter die Wirtschaftlichkeit seines Tuns nicht darlegen konnte, musste er dem Mieter "überzahlte" Betriebskosten erstatten. (AG Aachen, 103 C 131/16)
Mietrecht: Noch dürfen Vermieter die Kosten für den Kabelanschluss umlegen
Vermieter dürfen ihre Mieter mietvertraglich für die gesamte Laufzeit des Mietverhältnisses an den im Haus bestehenden Kabelanschluss binden und die Kosten dann als Betriebskosten abrechnen. Das ist übliche Praxis und verstößt nicht gegen geltendes Recht – Mieter müssen auch dann zahlen, wenn sie den Anschluss nicht nutzen. Da gilt allerdings nur noch bis zum Jahr 2024. Dann greift die Regelung des bereits beschlossenen, reformierten Telekommunikationsgesetz, wonach die Kosten des Kabelfernsehens nicht mehr als Betriebskosten umgelegt werden dürfen. (BGH, I ZR 106/20)
Eigentumswohnung: Pauschale jährliche Honorarerhöhung für den Verwalter ist unwirksam
In einem Verwaltervertrag für eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf eine pauschale jährliche Erhöhung der Vergütung (hier um 4 %) nicht vorgesehen sein. Eine solche Klausel sei unwirksam, so das Landgericht Frankfurt am Main. Das gelte jedenfalls dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft „auch aus Verbrauchern besteht“, so dass der Verwaltervertrag als Verbrauchervertrag angesehen werden müsse. Es liege eine unzulässige Preisklausel vor, da eine pauschale Preiserhöhung geregelt ist, ohne dass sichergestellt wird, dass im gleichen Umfang auch Preissteigerungen beim Verwalter eintreten. (LG Frankfurt am Main, 2-13 S 35/20)
Grunderwerbsteuer: Auch ein "Tauschgeschäft" kann Steuerpflicht nach sich ziehen
Werden Flurstücke zweier WEG-Gemeinschaften aufgelöst und in eine neue einheitliche Wohnungseigentümergemeinschaft überführt, so kann für diesen "Tauschvertrag" Grunderwerbsteuer fällig werden. Das könne selbst dann gelten, wenn es wirtschaftlich betrachtet zu keiner Änderung kommt und die jeweiligen Wohnungseigentumseinheiten im Eigentum der bisherigen Eigentümer verbleiben, sich jedoch herausstellt, dass es "keine unmittelbare gleichartige Zurechnung entsprechend den Aufteilungen im Wohneigentum" gegeben hatte. (FG Köln, 5 K 2704/18)
Grundsteuer: Für die Vermietung von Gewerbeimmobilien ist der Eigentümer zuständig
Die Eigentümerin einer Gewerbeimmobilie, die baurechtlich (bis auf die Hausmeisterwohnung) nur als Bürogebäude genutzt werden darf, kann keinen Erlass bei der Grundsteuer durchsetzen, wenn sie von acht Einheiten nur eine vermietet hat (für die sie eine Kaltmiete in Höhe von 600 € erhält). Zwar sei es grundsätzlich möglich, dass Vermieter solcher Objekte bei erheblichem Leerstand die Grundsteuer teilweise erlassen bekommen können. Das jedoch nur dann, wenn der Vermieter die Mindereinnahmen nicht zu vertreten hat. Hier stellte sich heraus, dass die Vermieterin sich nicht nachhaltig um eine Belegung bemüht hatte. Sie hatte es unter anderem unterlassen, das Gebäude, das eine "deutliche Prägung" als reines Wohnhaus aufwies, so umzubauen, dass es zur Büronutzung geeignet ist. Sie habe die Ursache für den Leerstand selbst zu verantworten. (VG Koblenz, 5 K 256/21)