RECHT SO | Interessante Urteile im Immobilienrecht
Mietrecht: Eine starke Depression kann die Schuld abschwächen
Zahlt ein Mieter drei Monate lang keine Miete, so ist das üblicherweise ein berechtigter Grund für den Vermieter, das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzug fristlos zu kündigen. Stellt sich aber heraus, dass der Mieter (der bereits 15 Jahre lang in der Wohnung lebt und die Miete stets bezahlt hat) schwer depressiv ist und in der Phase, in der er nicht gezahlt hatte, seiner freiberuflichen Tätigkeit nicht nachgehen konnte und wegen der Schwere der Krankheit auch nicht in der Lage war, Ämter zu kontaktieren (wie etwa das Jobcenter, um Aufstockungsleistungen oder andere Hilfe zu beantragen), so kann dies das Mietverhältnis "retten". Der Vermieter darf in einem solchen Fall nicht kündigen, weil die Pflichtverletzung des Mieters mit Blick auf die Depression in einem "milderen Licht" erscheine. (AG Münster, 9 C 127/19)
Verwaltungsrecht/Nachbarrecht: Eine Shisha-Bar in einem Mischgebiet stört nicht wesentlich
Bewohner, die in einem so genannten Mischgebiet leben (hier gab es neben dem Wohnhaus des Anliegers, eine Apotheke, ein Kebab-Haus, eine Bäckerei, eine Eisdiele sowie Einzelhändler), können nicht verhindern, dass eine leerstehende Immobilie, die in der Vergangenheit gastronomisch betrieben wurde, als Shisha-Bar dient. Damit würden nachbarschützende Vorschriften nicht verletzt. In einem solchen „faktischen Mischgebiet“ sei eine Shisha-Bar allgemein zulässig. Sie bewege sich im Störungsfaktor mit ihrer besonderen Form des Rauchkonsums zwischen einer Schank- und Speisewirtschaft. Weil sie weitere Freizeitangebote nicht biete, störe sie nicht wesentlich sei damit mischgebietsverträglich. (VG Koblenz, 4 K 694/20)
Mietrecht: Das hohe Alter allein lässt einen Eigenbedarf nicht wegfallen
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Mieterin sich nicht allein darauf berufen kann, "über 80 Jahre alt zu sein", um einer Eigenbedarfskündigung zu widersprechen. Es müssten beide Seiten (also auch die Interessen des Vermieters) "explizit" berücksichtigt werden. Nur auf das Alter der Mietpartei zu schauen, sei nicht gerechtfertigt. Es müssten alle Aspekte einbezogen werden. (BGH, VIII ZR 68/19)
Grunderwerbsteuer: Nach vier Jahren ist der Zug abgefahren
Wird für den Kauf eines „umfangreichen Grundvermögens“ (hier ging es um eine Immobilie, die rund 50 Millionen Euro kostete) noch im selben Jahr ein Grundsteuerbescheid festgesetzt, so kann dieser auch nicht rückwirkend geändert werden, wenn es einen Vergleich mit dem Verkäufer gab, nach dem ein Teil des Kaufpreises zurückgezahlt werden musste (der Kaufpreis damit also rückwirkend gemindert wurde). Das gelte jedenfalls dann, wenn der Änderungsantrag erst mehr als vier Jahre nach dem Vergleich gestellt worden ist. Und das auch dann, wenn der Preis aufgrund des Vergleichs innerhalb von nur zwei Jahren nach dem Kaufvertrag herabgesetzt worden ist. Die vierjährige Festsetzungsfrist war abgelaufen. (BFH, II R 15/18)
Steuerrecht: Eine Kaserne ohne Wärme und Wasser ist "unbebaut"
Bei Grundstücken kommt es bei der Wertermittlung meist auf die Einheitswerte an, die sich aus dem Bewertungsgesetz ergeben, in dem insbesondere zwischen "bebauten" und "unbebauten" Grundstücken unterschieden wird. Diese Einordnung hat Einfluss auf die Höhe der zu leistenden Abgabe. In einem Fall vor dem Finanzgericht Münster ging es konkret um eine alte Kaserne, die von einem Mann zunächst ge- und kurze Zeit später wieder verkauft wurde. Der Investor ging für die Berechnung der Grund- und Gewerbesteuer davon aus, dass es sich um ein "unbebautes" Grundstück gehandelt hatte, weil Wasser- und Wärmeversorgung seit Stilllegung der Kaserne gekappt waren (was günstiger für ihn war). Das Finanzgericht gab ihm Recht. Zwar biete die Kaserne "unstrittig durch ihre räumliche Umschließung Schutz gegen äußere Einflüsse und gestatte den Aufenthalt von Menschen". Auch sei sie "fest mit dem Boden verbunden und standfest". Aber sie war wegen der fehlenden Wasser- und Wärmeversorgung nicht "bestimmungsgemäß nutzbar". (FG Münster, 3 K 1765/18)
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