RECHT SO | Interessante Urteile im Immobilienrecht
Steuerrecht: Umwandlung in ein Bruchteilseigentum ist nicht immer schädlich
Heben Erben (hier ging es um zwei Schwestern, die von den Eltern erbten) die Erbengemeinschaft (zu der auch ein Hausgrundstück gehörte) auf und wandeln sie das Gesamteigentum in „Bruchteilseigentum“ um, damit anschließend eine der beiden den hälftigen Grundstücksanteil kaufen kann (hier zu einem Preis von etwas mehr als 30.000 €), so muss die Käuferin dafür keine Grunderwerbsteuer abführen. Das Finanzamt war der Auffassung, dass die Steuerbefreiung nur für den Erwerb des Bruchteilseigentums von der Erbengemeinschaft gelten könne - nicht für den gesondert zu beurteilenden Erwerb des Miteigentumsanteils von der Schwester. Das Gericht widersprach dem. Denn es sei tatsächlich kein Bruchteilseigentum an dem Grundstück gebildet worden. (Es gab hier keine Auflassung und keine Eintragung beider Schwestern ins Grundbuch. Die Käuferin wurde ohne Zwischenschritt ins Grundbuch eingetragen.) (FG Münster, 8 K 809/18)
Schenkungsteuer: Zins- und Tilgungsleistungen dürfen nicht abgezogen werden
Schenkt eine Frau ihrem Sohn ihren vermieteten Grundbesitz und behält sie sich ein lebenslängliches und unentgeltliches Nießbrauchsrecht vor, so darf der Mann zwar den Wert des Nießbrauchs von der Bemessungsgrundlage zur Berechnung der Schenkungsteuer abziehen (wodurch die Zahlung geringer ausfällt). Allerdings muss er die Zins- und Tilgungsleistungen, die weiterhin seine Mutter bezahlt, davon ausnehmen. Das gelte auch dann, wenn er diese Verbindlichkeiten "dinglich" übernommen hatte. Ist er aber weder rechtlich noch tatsächlich mit den Zahlungen belastet, so müssen sie bei der Ermittlung des Nießbrauchs unberücksichtigt bleiben. (FG Münster, 3 K 722/16)
Mietrecht: Vier Wochen Corona-Zwangsschließung reichen nicht für Zahlungsstopp
Hat ein Einzelhändler seinen Laden für knapp viereinhalb Wochen in der Corona-bedingten Lockdown-Phase schließen müssen, so hat er nicht das Recht, die Zahlungen für die Gewerbemiete einzustellen. Die behördliche Anordnung, dass das Geschäft wegen der Pandemie vorübergehend geschlossen werden musste, falle in den Risikobereich des Mieters. Es liege kein Mangel vor, für den der Vermieter zur Verantwortung hätte gezogen werden können. Auch könne der Mieter nicht verlangen, dass der Vermieter eine "Vertragsanpassung wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage" hätte vornehmen müssen. Dafür dauerte die Zwangsschließung nicht lange genug. (LG Heidelberg, 5 O 66/20)
Verwaltungsrecht/Nachbarrecht: Wärmepumpen dürfen Nachbarn "auf die Pelle rücken"
Das Verwaltungsgericht Mainz hat entschieden, dass Luftwärmepumpen nach dem Abstandsflächenrecht (hier in Rheinland-Pfalz) keinen vorgegebenen Abstand zur Grundstücksgrenze einhalten müssen. In dem konkreten Fall konnte sich ein Grundstücksbesitzer durchsetzen, der eine solche Pumpe in einer Entfernung von etwas weniger als zwei Metern zum Nachbargrundstück errichtet hatte und dem deswegen behördlich aufgetragen worden ist, die Pumpe so zu versetzen, dass ein Abstand von drei Metern zum Nachbarn eingehalten wird. Diese Auflage musste nicht erfüllt werden. Außerhalb von Gebäuden installierte Luftwärmepumpen unterfallen nicht den Abstandsflächenregelungen. Denn sie sind weder als Gebäude einzustufen, noch gehen von ihnen im Regelfall wegen der geringen Größe Beeinträchtigungen wie von Gebäuden aus. (VG Mainz, 3 K 750/19)
Mietrecht: Vor der Schlüsselrückgabe besser keine Mauern einreißen
Erklärt sich eine Mieterin dazu bereit, für die Zeit, in der ihre Wohnung umfassend renoviert werden soll, in eine Erdgeschosswohnung zu ziehen, so darf der Vermieter nicht eigenmächtig mit den Arbeiten in der Wohnung beginnen (lassen), wenn sich die Mieterin nach Besichtigung der Ersatzwohnung weigert, wegen erheblicher Mängel dort einzuziehen. Weil die Wohnung der Mieterin verschlossen war und sie die Schlüssel nicht herausgeben wollte, verschaffte sich der Vermieter Zugang, indem er eine Wand durchbrechen ließ. Innenwände und eine Deckenkonstruktion wurden entfernt. Die Mieterin konnte sich per einstweiliger Verfügung durchsetzen. Das Gericht erkannte sowohl eine verbotene Eigenmacht des Vermieters als auch eine Besitzstörung der Mieterin. Die Frau hat Anspruch auf Schadenersatz. (AG Köln, 222 C 84/20)