RECHT SO | Interessante Urteile im Immobilienrecht
Mietrecht: Nach einer Zwangsversteigerung gilt besonderes Kündigungsrecht
Ersteigert ein Eigentümer eine Immobilie bei einer Zwangsversteigerung, so hat er das Recht, den Mietern die Mietverträge zu kündigen. Das gelte auch dann, wenn die vorhandenen Mietverträge eigentlich eine Eigenbedarfskündigung ausschließen. Der Eigentümer hat ein Sonderkündigungsrecht aus dem Zwangsversteigerungsgesetz. Das gelte unabhängig davon, was der vorherige Vermieter mit den Mietern vereinbart hat. (BGH, VIII ZR 76/20)
Schönheitsreparaturen: Wer in eine bunte Bude einzieht, muss nicht renoviert ausziehen
Ist ein Mieter in eine Wohnung gezogen, in der die Wände zum Teil farbig waren (im Kinderzimmer gab es eine lila/grüne Bordüre, die Wände im Wintergarten waren orange und das Wohnzimmer war cremefarben gestrichen), so muss er beim Auszug auch dann nicht renovieren, wenn die vorhandene Klausel im Mietvertrag zu den Schönheitsreparaturen im Grunde wirksam ist. Die "individuelle Dekoration des Vormieters ist ein gewichtiges Indiz für eine unrenovierte Wohnung". Die Farben stellen "deutliche Gebrauchsspuren" dar. (LG Krefeld, 2 S 26/20)
Steuerrecht: Auch kurzeitige Überlassung kann die Steuerfreiheit kosten
Ein Gebäude wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Verkauft ein Hausbesitzer seine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung wieder, so bleibt der Verkaufsgewinn auch dann steuerfrei, wenn der Eigentümer zwischendurch ausgezogen und unter einer anderen Adresse gemeldet ist. Überlässt der Eigentümer hingegen einem Angehörigen die Wohnung (hier nutzt eine Angehörige die Wohnung – wenn auch wenige Nächte im Jahr – als Zufluchtsmöglichkeit mit, um einer wegen der Alkoholerkrankung des Ehepartners in der gemeinsamen Ehewohnung unerträglich gewordenen Situation zu entfliehen), so liegt eine „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nicht mehr vor. (BFH, IX R 6/18)
Nachbarrecht: Verschattung einer Photovoltaikanlage ist hinzunehmen
Hält ein bauwilliger Nachbar eines Hausbesitzers die bauordnungsrechtlichen Abstände ein, so muss der Hausbesitzer es hinnehmen, wenn das geplante neue Gebäude (hier ging es um ein Zweifamilienhaus mit einer Doppelgarage) seine Photovoltaikanklage auf dem Dach „in den Schatten stellt“. Es liege keine Verletzung des Gebots der Rücksichtnahme vor, wenn eine „unzumutbare Verschattung“ nicht festgestellt werden könne, so das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen. „Werden die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen (…) gegenüber einem mit einer Photovoltaikanlage ausgerüsteten Gebäude eingehalten, sei eine vorhabenbedingte teilweise Verschattung der Anlage grundsätzlich nicht als Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot zu werten.“ (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 7 B 1616/20)
Verwaltungsrecht: Vegetarische Grundstückseigentümer dürfen Jagd verbieten lassen
Grundstückseigentümer können durchsetzen, dass auf ihren Grundstücken die Jagd verboten wird. Das gilt zumindest dann, wenn sie glaubhaft machen, als Vegetarier die Jagd und das Hetzen sowie das Töten von Tieren auf ihren Grundstücken aus ethischen Gründen abzulehnen. In dem konkreten Fall ging es um teilweise nicht zusammenhängende Grundstücke innerhalb eines gemeinschaftlichen Jagdbezirks, weshalb die Bewegungsjagd in dem Bezirk an sich nicht zum Erliegen kommt. Das sei auch Voraussetzung, da bei Vorkommnissen wie zum Beispiel ein Ausbruch der Schweinepest oder bei übermäßigen Wildschäden gejagt werden muss. (VG Koblenz, 1 K 251/20)
- Eigenbedarfskündigung: Im ersten Schreiben müssen noch keine Details stehen
- Gewerbemiete/Umsatzsteuer: Nur was "offen" ausgewiesen ist, darf auch abgezogen werden
- Werbungskosten: Auch bei vergünstigter Vermietung darf der Mietspiegel genommen werden
- Eigentumswohnung: Der Schuldner darf auch namentlich erwähnt werden